韓國房價只漲不跌的神話正在破滅，而韓國特有的租房制度或將加劇房價崩跌。

韓國有兩種租房制度，一種和中國類似，支付押金并按月付租金。而另外一種制度是韓國獨有的，叫傳貰房（jeonse），也叫全租房。

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在這種制度下，租客要向房東繳納一大筆押金，大概是房子價值的50%-80%，交了押金后可以“免費住”規定的年數，一般是兩年，到期后，房客退房，房東如數歸還押金。

去年，首爾一套公寓的押金達到近6.78億韓元（約合53 萬美元），那些沒有足夠儲蓄繳納押金的租客可以申請特殊的銀行貸款。

但在加息周期下，隨著利率走高，越來越多的租客選擇從傳貰房轉向普通的月租房。去年的數據顯示，韓國租賃合同中，月租房的數量首次超過了全租房。

這也意味著房東很難從新租戶那里獲得足夠的押金，以將之前的押金還給租賃合同到期的租戶，這可能會迫使房東以大幅折扣拋售房產，并助推房價下跌。

媒體援引韓國國民銀行房地產分析師Park Won Gap稱，“在危機時刻，傳世很容易放大風險......對于今年的經濟來說，這可能會成為比高利率或潛在衰退更大的風險?！?/p>

韓國經濟研究所本月在一份報告中稱，韓國傳貰貸的規模高達1058 萬億韓元，這使得韓國家庭債務總額達到 2925 萬億韓元，在國內生產總值的占比高達157%，是國際金融協會追蹤的60個國家中最高的。

SK證券公司經濟學家An Young-jin表示，與其他國家相比，韓國大部分與房地產相關的家庭債務都是按浮動利率收取的，這使得該國的房地產市場對加息更為敏感。

傳貰房——韓國獨特的租賃制度

韓國獨特的租賃制度，讓韓國樓市成為炒房客的樂園，讓有房的人可以輕易獲得更多房子，但一旦資金斷裂，威力堪比“火燒連營”。

這種租房制度，咋聽之下有點不可思議。但它在韓國還很流行，在韓國房價還在上漲的前幾年，首爾大約有一半的租約采用的是這種模式。

說它是租房模式，但本質上，這是一種貸款，那一大筆押金就是房東向房客借的錢，以房子做抵押，支付利息的方式就是給房客免租金。

這種模式在韓國有幾百年的歷史，但在上世紀60-90年代期間迅速普及，當時韓國經濟迅速發展，但銀行體系還不發達，無法給小企業提供融資，于是個體戶們通過這種方式來融資。

但既然租客付得起那么高昂的押金，為什么不拿這筆錢去付首付，直接買套房子？

有部分選擇租房的韓國人確實有能力買房，但用這筆錢按揭買房，每個月還要交房貸，影響生活和消費水平。對于一些追求生活質量的韓國年輕人來說，他們更傾向于選擇傳貰房，免費租房，“省下來”的房貸可以用來改善生活。

更現實的情況是，隨著房價上漲，越來越多韓國人實際上連傳貰房的押金也付不起，其中很大一部分也是來自父母支援，加上銀行貸款。

在之前的低息環境下，韓國租房貸款還可以申請優惠利率，銀行還有專門的傳貰金優惠貸款，貸款的利息比月租金低，所以大多數人還是首選傳貰房，等存夠了錢，再自己買房。

這種制度在韓國經濟城市工業化轉型過程中發揮了很大的作用，一方面為進城務工的農民解決了住房問題，另一方面又為經濟活動提供了融資。但是隨著房價不斷走高，這種模式就變味了，成為了炒房的捷徑。

現實中，拿到高額押金的房主可以不斷層層加杠桿，控制大量住房——2億韓元付20%的首付，買了10億韓元的房子，然后租出去可以收進來8億韓元的押金，然后這8億韓元再去付首付……經過幾輪操作，用2億韓元的資本就可以撬動巨量房產......

之前曾有媒體曝出，有炒房客靠著這種方式在首爾買了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導致數百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。

實際上，很多房東在租約到期時是無力返還押金的，只能靠把房子租給下一個租客，拿到押金再還給上一任租客。這也意味著，傳貰房的模式要維持下去，房價只能不斷上漲，這樣下一任租客的押金才夠填補上一任租客的洞。

但隨著利率走高，韓國房價也漲不動了。

數據顯示，韓國2月份房價較上年的高位下跌 4.4%。據韓國人類住區研究所分析，如果價格下跌 10%，大約四分之一的房東將無力償傳貰房押金。

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