作者｜周智宇

央行的“第二支箭”支持民企融資話音剛落，龍湖就拿到了第一單。

11月10日晚間，交易商協會公告稱，已經受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增進公司同步受理了龍湖的增信業務意向。

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就在兩天前，交易商協會剛剛宣布推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），由人民銀行再貸款提供資金支持，委托相關專業機構，支持包括房企在內的民營企業發債融資，首批預計可達2500億。

國元證券預計，到年底前可以落地1500-2000億左右。有機構人士認為，按照過去的比例，大約會有3-4成會是給房企，也就是年底能夠落實500-800億左右。

值得關注并令人振奮的是，龍湖這筆200億的債券，超過了此前中海獲批的150億公募債，成了年內房企獲批的最高一單融資。

接下來，龍湖可以自行選聘多家機構組成主承銷商團完成注冊，后續則根據實時的需求，確定每一期債的規模、用途和主承銷商等，分次發行。

此前，在中債增擔保發行的第一批債券中，龍湖僅發行了15億中票，第一批的6家房企總共發行債券額度僅68億元，以至于市場普遍認為，這更多是象征意義，很難緩解房企資金鏈緊張的狀況。

此外，中債增的擔保費率在1.5%-2.5%/年，加上抵押率也僅在35%-45%之間，對抵押物資產要求很高，也大大降低了房企的積極性。

有房企融資部門人士表示，如果把資產拿到銀行申請經營貸，抵押率是在7成左右。相比之下，拿資產抵押給中債增發債，并不劃算。金地集團管理層也在投資者會上表示，公司有400多億經營性資產，相比中債增發債，還是更多會考慮用來做經營貸。

而本次龍湖一下子拿到200億的額度，是第一批中債增的十幾倍，意味著這種發債模式對優質民營房企的支持極大提升，對于提振市場信心也有很大的作用。

此外，中債增對民營房企增信服務費率降低至0.8%/年，只是市場化增信服務費率的一半左右；并且，中債增還會根據企業信用狀況，分檔確定反擔保比例。

從發行規模和反擔保比例、服務費用來看，都在很大程度上解決了此前房企發行中債增債券意愿較低的問題。

對龍湖而言，這200億無疑是對公司資金狀況的極大補充，已能覆蓋公司明年到期的債務。據龍湖CFO趙軼透露，龍湖2023年下半年到期的債務只剩200億左右。

隨著近期龍湖集團提前償明年到期的85.5億港元銀團貸款，以及提前贖回了明年到期的全部美元債，債務壓力已經顯著降低。

這更意味著，11月8日央行許諾至少2500億的民營企業債券融資，正在逐步落實。

華爾街見聞了解到，包括美的置業在內的多家房企正在溝通對接發債注冊意向，只待交易商協會、中債增進公司審批通過。

除了龍湖之外，擁有足夠經營性物業資產的，以及能夠獲得地方城投公司或集團支持的民營房企，也都有可能獲得百億級的融資輸血。中債增擔保發行的債券，也跳脫了第一批發行時的象征意義，進一步幫助民營房企恢復融資功能。

而在融資逐漸正常之后，央行還可以委托機構，直接購買房企債券，這也能幫助民營房企債券價格回到正常水平，為接下來一級市場的恢復奠定基礎。

隨著政策的進一步落實，債券市場機構對民營房企風險偏好也將得到改善，進而緩解民營房企信用收縮的問題。穩住了民營房企的信用，也能穩定購房者的信心。接下來，房企能否穿越眼下寒冬，就交給需求端，交給銷售了。

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