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環球新消息丨百強房企11月業績環比微降0.3% 同比降低25.5% 降幅較9、10兩月基本持平

榜單解讀

前言:2022年11月,房地產市場繼續探底,重點30城成交面積環比下降14%,創下半年來單月新低,同比跌幅擴至30%。且受限于國內疫情多點散發,不少城市市場陷入“半停擺”狀態,重點30城供應面積同比跌幅近4成。

企業層面,規模房企11月整體銷售延續低迷表現,TOP100房企單月銷售規模環比微降0.3%;同比降低25.5%,降幅較9、10兩月基本持平。截至11月末,多數企業目標完成率不足80%,且大幅低于往年同期。

11月,央行、銀保監會及證監會等多部門,從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資,“輸血”優質房企恢復經營“造血”功能,紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。隨著融資功能逐漸恢復,央國企及優質民企經營有望逐漸回歸正軌,而出險房企仍將有序出清。


(相關資料圖)

但值得注意的是,多數房企當前仍然面臨較大的償債壓力,企業運營改善的核心還是在于銷售端。在短期銷售受制于市場整體需求和購買力不足、表現依舊疲軟的背景下,只有耐心等待預期修復、需求端改善,市場筑底回升、銷售回款得到保障,才能讓企業真正走出困境。

同比降幅較前兩月持平

2022年11月,TOP100房企實現單月銷售操盤金額5589.8億元,環比微降0.3%;同比降低25.5%,降幅較9、10兩月基本持平。

累計業績來看,百強房企1-11月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。整體來看,近期雖然市場政策端和企業融資端釋放利好,但企業銷售端受制于市場整體需求和購買力,表現仍相對低迷。預計百強房企全年業績的同比降幅將保持在40%以上。

逾4成百強房企單月環比增長TOP30表現優于行業整體

具體從企業表現來看,2022年11月百強房企中有近4成企業單月業績環比增長,其中21家企業的環比增幅在0%至30%之間,19家企業環比增幅超過30%。

TOP30房企表現優于行業整體,僅1家企業的單月業績環比降幅高于50%,其余企業的環比降幅均在30%以內。其中,11月綠地、華發、中國鐵建、萬達、中糧大悅城的表現相對突出,單月業績環比增幅均高于40%。

整體來看,2022年行業格局變動加劇、規模房企表現分化明顯,央國企及部分優質房企相對堅挺、表現出較強的抗周期韌性,如華潤、建發、越秀、華發、濱江、仁恒等。

多數規模房企目標完成情況不及預期

今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標,或是主動調降全年目標。但從規模房企1-11月的業績表現來看,企業整體的目標完成情況明顯不及預期。

具體來看,在公開披露年度目標的規模上市房企中,多數企業截至11月末的目標完成率不足80%,不少房企甚至不足70%。絕大多數企業前11月的目標完成度均大幅低于去年同期,部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。12月房企貨值供應、銷售去化壓力進一步放大。

三箭齊發全面支持房企融資救項目與救企業并存

11月8日交易商協會表示支持民營企業債券融資支持工具“第二支箭”,預計可支持約2500億元民營企業債券融資;11月12日央行和銀保監會又聯合發布“央十六條”,為房企的經營性融資以及“保交樓”專項融資提供改善支持。此后11月28日,證監會又公布了“股權融資優化5條新政”,幫助房企打通股權融資渠道。至此,信貸、債券、股權三箭齊發全面支持房企融資,“輸血”優質房企恢復經營“造血”功能,紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。

據不完全統計顯示,7家銀行為22家房企提供意向性授信總額度超2萬億元,6家房企儲架式注冊發行約1080億元,世茂股份、福星股份等籌劃非公開發行股票。我們認為房企供給側改革已漸進尾聲,整體融資環境有望得到實質性改善。隨著融資功能逐漸恢復,央國企及優質民企經營有望逐漸回歸正軌,出險房企仍將有序出清。

但值得注意的是,多數房企當前仍然面臨較大的償債壓力,企業運營改善的核心還是在于銷售端。在短期銷售依舊疲軟的背景下,只有耐心等待預期修復、需求端改善,市場筑底回升、銷售回款得到保障,才能讓企業真正走出困境。

11月市場繼續探底成交跌幅擴至30%弱修復下市場底或到明年二季度

11月,房地產市場繼續探底,重點30城成交面積環比下降14%,同比跌幅擴至30%。

一方面,受限于國內疫情多點散發,不少城市市場陷入“半停擺”狀態,重點30城供應面積同比跌幅近4成。另一方面,市場信心缺失,受限于實體經濟持續承壓,居民就業及收入預期下滑,預防性儲蓄需求上升,信貸需求始終羸弱。

分區域來看,長三角地區市場局部回穩,上海、合肥、南京等部分城市成交有所回升,但持續性依舊存疑。例如南京,開盤平均去化率低位維持在15%附近,部分高性價比樓盤去化率超50%,但外圍區域全面承壓,去化率大都低于10%。杭州、寧波、常州等多城市場繼續走弱,成交也持續走低,例如常州,市場需求近乎枯竭,開盤平均去化率不足10%。

大灣區市場近乎全面轉冷,廣州、深圳、佛山等多城成交繼續下行,廣州更是創近年來單月新低。受疫情影響,廣州市場陷入“半停擺”狀態,案場到訪量環比驟降60%,轉化率跌至4%,開盤平均去化率低至8%,多數項目開盤當天認購套數不足10套。僅東莞成交低位回升,開盤平均去化率結構性回升至63%,部分中高端改善盤去化率能達到90%。

環渤海地區市場急速冷凍,北京、青島、濟南等成交持續下行,例如北京,市場兩極分化,部分高性價比樓盤首開即售罄,但不少項目去化率仍低于30%。又如天津,市場持續低迷,開盤平均去化率跌至21%,7成項目開盤當天認購套數低于10套。

中西部地區市場再度轉弱,重慶、武漢、長沙等二線城市成交全面轉降,例如武漢,開盤平均去化率29%,部分紅盤去化率能達到60%以上,其余項目去化率均在15%附近。僅成都成交穩步回升,開盤平均去化率52%,一、二圈層的高性價比樓盤還能實現“日光”,但三圈層去化壓力不斷加劇,多盤去化率低于10%。

展望未來,我們提出以下兩點預判:

其一,隨著房企融資功能逐漸恢復,企業暴雷或將階段性劃上“休止符”,疊加穩經濟政策持續加碼,有望對沖行業下行預期。受此影響,缺失的信心有望逐步重塑,那些尚在觀望的潛在置業群體或將陸續入市,房地產交易也將逐步回歸穩定,預計到明年二季度可能形成市場底。

其二,各線城市大概率重啟輪動修復。其中,核心一、二線城市有望“保溫”,尤其是杭州、成都這類強二線城市,在市場出現走弱跡象及時解綁政策,短期有助于提振市場情緒,成交或將繼續走穩。弱二線及多數三、四線城市或將筑底徘徊,市場修復節奏將明顯滯后于核心一、二線城市,畢竟市場需求及購買力還需積累,市場真正回穩仍需較長時間周期。

作者:?CRIC研究中心,來源:克而瑞地產研究,原文標題:《2022年1-11月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》。

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關鍵詞: 基本持平 完成情況 債券融資