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焦點訊息:孫宏斌歸來

作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

融創5月危情以來,那個在業績會上總是金句不斷的孫宏斌,已經很少公開現身了。


(資料圖)

12月9日,孫宏斌半年來頭一次向外釋放出樂觀信號。在當天披露的2021年年報中,他表態稱,會盡快完成債務重組和恢復穩定經營,爭取在2023年回歸良性、健康發展軌道。

融創內部人士表示,對內老孫定了個時間,要在明年中實現這個目標。

這意味著,在本輪房地產大調整中,融創基本涉險過關,孫宏斌再次歸來了。

孫宏斌還是那個孫宏斌。即便是經歷了過去大半年的磨難,他也依舊未變,還是那么地自信。

融創近期也開啟了一系列迅猛的復蘇動作。120億紓困資金引入、財報出爐,以及境內外債務重組陸續有了眉目。

在孫宏斌和融創員工自身努力、外部金融機構以及購房者等各方支持下,融創尋找到了它的脫困方案,正在“活過來”。

如果后續一切進展順利,融創會是出險房企中,首個完成債務重組、恢復生機的頭部房企。

融創的重生,老孫的歸來,是一個值得仔細推敲的樣本。這意味著,經歷了兩年激烈的周期更迭的房地產行業,仍有未來。

久違

5月,融創出現公開市場違約,此后的孫宏斌便從大眾眼前消失了。

和喜歡時不時為“復工復產”加油鼓勁的許家印不太一樣,孫宏斌選擇低調蟄伏,親身上陣,解決問題。?

在離開大眾視野數個月,和多位債權人、資金方進行了艱難的談判斡旋后,老孫回來了。帶著財報和他的許諾:融創會在2023年努力回到正軌。

這份許諾的底氣,是融創在債務方案化解上已經出現了一些不錯的進展。

截至12月9日,融創和投資人已經達成部分債券展期49.7億元,貸款展期259.6億元。

如今融創也在著力解決剩余境內外債務的整體重組。目前融創境內債存續債券總額約為157.49億元,融創則為境內債券增加了包括重慶文旅城、紹興黃酒小鎮和廣州文旅城等在內的收益權,作為償債擔保。

如果進展順利,融創境內整體重組投票會在12月9日結束。就在融創之前,富力、龍光境內債務整體重組方案已經通過。

大頭還是境外債。12月9日,融創公布了一份初步的境外債重組框架,計劃將30億至40億美元的債務,以及部分股東借款,轉換為普通股或股權掛鉤工具;剩余債務則進行展期,展期時間為2至8年。

并且融創還提出,要將部分資產處置,作為償還展期后債務的額外資金來源,對支持重組方案的債權人也會給予一定比例的同意費。

據融創公告披露,截至2022年中,融創境外有息債務約為110億美元。

有機構人士分析,從這份方案來看,孫宏斌是想綁定對融創未來有信心的債權人,以化解部分債務。為表誠意,他之前給出的股東借款也會轉換成股權,表明他對融創的未來有信心。同時,則是繼續尋求債權人的諒解、支持。

有熟悉融創的人士透露,歷經數月與債權人小組的溝通磋商,融創境外債重組順利推進,重組框架已初步獲得大多數債權人的認同。

根據12月9日發布的2021年財報,截至財報獲批,融創到期未償付的債務約為人民幣685.3億元,并有約1518億元債務可能被要求提前還款。

一旦境內外債務重組成功,融創未來數年的流動性壓力,也會得到極大程度的緩解。

從“金融16條”到證監會射出“第三支箭”,房企也在債務展期、融資上得到了多方支持。接下來則是融創的債權人和融創繼續博弈,是愿意和孫宏斌綁定在一起,等待他重生,還是一起沉船?

上岸

債務重組推進順利,是孫宏斌有信心讓融創回到正軌的其中一環。

而他更大的底氣,是隨著中信系120億元紓困資金的注入,融創的核心項目被重啟,將撬動數百億甚至上千億的貨值,從而有望盤活整間公司。

在11月底,融創將自己手里持有的上海董家渡的部分股權,轉讓給了中信信托和華融。自己的持股比例從100%,下降到了10.3%。

上海董家渡項目是個貨值在500億左右的大型豪宅項目,也是黃浦江邊少有的寶地。2019年時先后開盤了兩次,得到市場熱捧,售價達12萬元/平米。

接近交易的人士透露,這次股份轉讓并非是個簡單的項目出售,而是一次融資合作。通過將股權設計成信托受益權的方式,由華融牽手包括浦發銀行在內的6家銀行組成的銀團以及中信信托,為項目注資。

融創仍舊是項目操盤方,華融則行使著監管職能。在未來融資償還后,融創還會回購股權。

也有AMC人士對華爾街見聞表示,這是對融創操盤能力的信任。獲取控股權,是在實現風險隔離的同時,提供融資,盤活項目。

前述接近交易的人士也指出,中信系和一眾銀團此次帶來了大約120億元的資金注入。

融創也能通過盤活這樣一個數百億的大體量項目,獲得更多的資金流,撬動其他項目。

此外,截至12月初,融創已在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市的近70個項目,獲得了超百億紓困基金。

機構人士指出,和其他一些出險房企的不同,融創的不少項目依然優質,它的團隊作戰力強,加上多路資金方的支持,可以通過撬動核心項目盤活公司,從而“活下來”。

“活下來可能規模會大幅縮小,以前4、5000億,以后2000億左右,但終究是活下來了,”前述人士說。

據融創方面透露,截至11月底,融創今年已累計交付了15萬套住宅,交付量保持行業前三。從銷售數據來看,融創以1530.5?億元的銷售額排在全國第十,是碧桂園、龍湖之外,前十里少有的民營房企。

根據融創財報,截至2021年底融創權益土地儲備約1.6億平方米,權益土地貨值約1.77萬億,約80%位于核心一二線城市;盡管融創大幅計提各類減值約520億元,但最后仍有凈資產超1200億元、歸母凈資產超800億元。

從目前情況看,一旦融創債務重組完成,核數師應會對融創未來的年報發表標準審計意見。

這意味著,融創已經度過了最困難的時期,孫宏斌這個在關鍵時刻掏出真金白銀解救公司,奔波大半年尋找“白武士”的地產大佬,大概率可以上岸了。

他也在吸取教訓。孫宏斌對融創整體債務重組后償還資金的來源給出了規劃:未來7年里,將通過公司經營產生的3200億自由現金流,以及出售資產產生的600億現金來還債。

他希望,在融創重回正常經營后,靠著自己的“手藝”,為過去的錯誤埋單。而這一切的前提,是融創銷售可以再起,是債權人、金融機構、購房者、供應商,愿意繼續相信他。

也許在半年之后,孫宏斌將正式歸來亮相,上演“三落三起”的傳奇。

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