作者 | 曹安潯

中國房地產行業的2022年，注定是極其特殊的一年。

12月31日，一年一度的丁祖昱跨年演講如約而至。自2016年始，丁祖昱的跨年演講已舉辦七屆，是房地產行業辭舊迎新的一場盛會。

(資料圖)

今年的主題是 “新路”。但丁祖昱開場一句“行業規模重回2015年”，卻奠定了稍顯沉重的基調。作為易居企業集團CEO，丁祖昱深切感受到了2022年樓市的艱難與悲情，亦想傳遞樂觀給整個行業。

回首2022年，最大的一個變化是行業規模大幅萎縮。丁祖昱表示， 2022年度全國商品房銷售面積為13.6億平方米，同比下降24.02%，銷售額為13.3萬億元，同比下降26.92%。

從銷售面積來看，這差不多回到了2015年的水平，2015年全國商品房銷售面積為12.8億平方米，銷售額為8.7萬億元。此后，市場連年走高，并在2021年達到頂峰，創下全國商品房銷售面積17.9億平方米、銷售額18.2萬億元的歷史新高。

然而到了今年，市場迎來了負增長，銷售金額同比大降近30%。這也是銷售金額2014年以來的首次負增長。

從城市來看，過去一年，除了上海正增長外，各大中城市商品房銷售規模普降，百城銷售降四成，尤其重慶、武漢、寧波、杭州、長沙等城市行情冷淡。

一二手房房價開始下行，一線城市二手房市場低迷，北上廣二手房成交規模重回三年前，深圳則跌至2016年以來最低。

豪宅市場也寒風陣陣。丁祖昱表示：“雖然一手豪宅的打新逐利仍在延續，但二手豪宅市場已經一落千丈，有的房價甚至下跌30%”。

銷售低迷，連帶著土地市場一片慘淡。

2022年，全國土地成交建面下跌四成至14.44億平方米，成交金額下跌三成至4.73萬億元。一線城市表現好于大市，2022年一線城市土地成交面積占比增至3.1%，成交金額占比增至18.9%。丁祖昱表示，成交更多集中到了北京、上海、深圳、杭州。

在整體行業不景氣之下，2022年前11月百強房企銷售額下降40%，百強房企銷售門檻降低至101.3億元，為四年來最低。千億房企銳減一半，截至11月末，僅有19家，回落到2017年水平。

房企融資總體也不樂觀。百強房企2022年融資總量腰斬，連帶著拿地總量下降六成，拿地金額僅為3.2萬億元，新增建面1.2萬方。當此之時，城投公司積極托底，拿地金額占比不斷走高。

面對房企當下的境況，丁祖昱呼吁道，利好政策“三箭”齊發還不夠，仍要多管齊下托底房企。

辭舊迎新之際，丁祖昱卻難言樂觀，他預測，未來十年，住房總量需求將回落至100億平方米左右，平均每年約10億平方米，這意味著將在今年的基礎上繼續下降。

隨之而來的是，房地產開發新模式將被重構，主要涉及未來項目封閉制、預售制度、融資透明度、房企分類管理四個方面。

不過，丁祖昱亦在努力給行業注入一些信心。

丁祖昱指出，下半年“政策底”已現，第四季度開始，樓市止跌回穩，市場底也已經出現。

“整個2023年樓市政策將保持寬松，明年上半年樓市壓力依然會很大，下半年會樂觀一些，2023年6月將會是樓市企穩的重要窗口期?！倍∽骊蓬A測道。

在丁祖昱看來，想要穩定房地產市場，行政手段須全面退出，從全國范圍內全面放松“四限”，即限購、限貸、限價、限售，現在是最好的時機。

在市場發展潛力方面，丁祖昱認為短期內可以聚焦上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、廣州、長沙、蘇州這10 座城市，中長期聚焦上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、蘇州、長沙、廣州、深圳、鄭州、天津、武漢、重慶、寧波、西安、廈門、青島、濟南、佛山這20座城市。

此外，將有不少房企逆流而上，丁祖昱表示，保利、中海、華潤、招商等央企會為整個行業走出新路，民企中，碧桂園、萬科、金地、龍湖、新城、美的、萬達、金輝等未出險房企將率先企穩。

丁祖昱強調，回歸產品，生存第一，是企業在2023年應遵循的方向。

展望未來，征途漫漫，好在行業已走出至暗時刻，融資端利好不斷釋放，給優質房企續上了一口氣，將有更多房企活下來，而活下來就還有希望。

走過寒冬，春天終會到來，接下來就要等待銷售市場的恢復了，屆時一個熟悉又陌生的地產江湖將由幸存者們重新書寫。

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