作者 | 周智宇、曹安潯

從宋廣菊到劉平，保利的夢想也從“重回前三”變成了“進三爭一”。如今，它離這個目標已然不遠。

克而瑞2022年銷售榜顯示，保利發展以全口徑銷售金額4573億元排在房企第二，較2021年同期上升兩個位次。與排在第一的碧桂園，僅剩下70億元差距。

【資料圖】

這一掃保利發展過去多年沖高不得的郁郁之氣，讓其成為今年逆勢而上的房企代表。并且離董事長劉平在內部定下的“進三爭一”的目標，也儼然只剩臨門一腳。

如今，劉平治下的保利發展野心勃勃，取代碧桂園成為房地產行業的龍頭老大，是他想要實現的小目標。

就在去年12月30日晚間，保利發展發布了一系列公告，其目的就是為推進125億定增做準備，并且實際控制人保利集團也出手，稱將認購1億至10億元。

這也是上市房企股權融資開閘一個多月后，單筆募集金額最大的涉房再融資。從保利發展當晚公布的一系列公告也可以看到，保利發展有備而來，打定主意要借著這次再融資完成自己的目標。

從公告本身來說，保利發展稱，125億再融資主要是為了保交付，募集資金凈額當中有110億將主要投向廣州保利領秀海、西安保利天匯、大連保利城等14個住宅項目，15億用于補充流動性。

中信建投地產首席分析師竺勁認為，保利發展14個項目目前均已開工，預計2023年年底將陸續進入結算。而募資也將讓保利發展資產規模得到提高，優化財務結構。

相比行業里其他房企，央企保利過去一年的融資渠道還是相對通暢。惠譽研報顯示，今年前10月，保利發展已發行公開債募資198億元，此外，還有擬募資近200億元的公開債已提交申請。從借款成本來說，保利發展截至2022年上半年的借款成本低至4.32%，處于行業較低水平。

對保利來說，此次定增的意義更大是讓其獲得了進一步加杠桿的空間。在如今地產利好頻出，房企得到政策支持后，誰手里有著更充足的資金，能夠趁著當下拿地，將奠定接下來的行業地位。

克而瑞數據顯示，保利發展去年拿地金額1613.6億元，保持在35.3%的拿地強度。這會在未來逐漸轉換為其銷售額。按照惠譽的預測，2023年保利發展的銷售額將增長5%。以2022年全口徑銷售額來算，其全口徑銷售額將突破4800億元。

這也使得在今年，保利發展就可能成為行業的老大。劉平也曾指出，保利發展會維持市場份額，量力而行。按照自己的節奏就能水到渠成。

遺憾的是，很多房企已經看不到這一天了。易居企業集團CEO丁祖昱在跨年演講中透露，2022年前11月百強房企銷售額下降40%，千億房企銳減一半。

今年的洗牌也會依舊殘酷，一部分房企倒在黎明前或者掙扎在上岸路上，只有保利、中海、華潤、招商等央國企和萬科、金地、龍湖等優質民企活了下來，還活得不錯。

這些房企會是接下來地產江湖里的新的中流砥柱，構建出一個全新的地產競爭格局。一個全新的房地產周期也已然到來，下半場里，不僅是開發商視角打天下，靠著好的產品力爭奪客戶，更是要從運營者的維度比拼。

接下來的周期里，誰能成為一個全能型選手，長期、持續勝出，才能真正成為新周期里地產的老大哥。這也是接下來劉平和他的團隊想要實現的目標。

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關鍵詞： 年上半年 首席分析師