“房地產是國民經濟的支柱產業”——靜態來看，廣義房地產業在經濟中的占比至少17%，因此房地產短周期的修復強弱對經濟復蘇有明顯影響。然而動態來看，房地產在經濟中的位置并非一成不變，隨著房地產長周期進入下行階段，經濟也將逐漸“去地產化”。在這個過程中，地產鏈上的各行業也將在房地產新發展模式中重新定位，尋找行業內生增長的新均衡。

本文將從地產對行業的需求和行業對地產的依賴出發，從各行業的地產依賴度隨地產長周期下行而變化的視角，探尋地產鏈行業的轉型趨勢。

一、房地產對哪些行業的需求最大？

我們利用投入產出模型來計算房地產對其他行業的完全消耗系數，進而衡量房地產對其他行業的需求，即房地產每增加一個單位的最終使用時，需要直接、間接消耗多少其他行業的產出。其中，對于廣義房地產業和產業鏈，延續我們在報告《房地產對中國經濟有多支柱？》中的定義和劃分標準。

(資料圖片)

房地產投資活動對鋼壓延產品制造業的需求較大，2020年完全消耗系數在各行業中排第一，為0.137；對電力、熱力生產和供應業，石膏、水泥制品及類似制品制造業，批發業，貨幣金融和其他金融服務業的需求量相對較大，2020年完全消耗系數分別為0.086、0.083、0.081、0.078。

其中，建筑活動對建材的需求較大，鋼壓延產品制造業，石膏、水泥制品及類似制品制造業2020年的完全消耗系數分別為0.142、0.088，位居前二；安裝活動則對專業技術服務，電力、熱力生產和供應的需求較大，2020年的完全消耗系數分別為0.218、0.120，明顯領先其他行業。

房地產服務活動則主要拉動服務業的需求，2020年完全消耗系數排前三的分別是貨幣金融和其他金融服務業（0.129），商務服務業（0.088），房地產業（0.062）。

綜合來看，廣義房地產業目前主要體現為金融屬性，其次體現為建筑屬性。2020年，廣義房地產業對貨幣金融和其他金融服務業的完全消耗系數為0.095，位居第一；對鋼壓延產品制造業的完全消耗系數為0.092，位居第二。

二、哪些行業對房地產的依賴度最高？

我們根據各行業由房地產拉動的產出規模在該行業總產出中的占比，來衡量各行業對房地產的依賴度。

房地產投資活動對各行業產出的影響較大，有17個行業對房地產投資的依賴度超過20%。建材及相關行業對房地產投資活動的依賴度偏高，排前十的行業均與建材高度相關，有三個行業的依賴度超過或接近50%。2020年，磚瓦、石材等建筑材料制造業對房地產投資活動的依賴度為51.5%，位居第一；其次是石膏、水泥制品及類似制品制造業（49.3%），水泥、石灰和石膏制造業（47.4%），陶瓷制品制造業（40.9%），耐火材料制品制造業（36.7%）。

進一步細分來看，對其他行業產生影響的主要是房地產建筑活動，而安裝活動的影響力則明顯偏小。2020年，對房地產安裝活動依賴度在1%及以上的行業僅有20個，而依賴程度最高的專業技術服務業，其依賴度也僅有4.1%。

相比于投資活動，各行業對房地產服務活動的依賴度并不算高。2020年，對房地產服務活動依賴程度最高的是貨幣金融和其他金融服務業，依賴度為8.2%；其次分別是商務服務業（5.7%），印刷和記錄媒介復制業（3.8%），建筑裝飾、裝修和其他建筑服務業（3.8%），房地產業（3.4%）。

綜合來看，由于房地產投資活動對GDP的影響更大，對廣義房地產業依賴度最高的仍以建材相關行業為主，與對房地產建筑活動的依賴度基本接近。

金融業對廣義房地產業的依賴度也相對較高，2020年貨幣金融和其他金融服務業的依賴度為18.2%，其中對投資活動依賴度為10.0%，對服務活動依賴度為8.2%。需要注意的是，由于本文的測算未包括房企拿地行為，而且房企拿地過程中也存在大量的融資行為，因此當前測算一定程度上低估了金融業對廣義房地產業的依賴程度。

三、各行業的地產依賴度如何隨時間變化？

占名義GDP比重超過17%，房地產業仍然是我國經濟的支柱產業，房地產周期的變化對宏觀經濟和相關行業依然有不可忽視的影響。但是相關行業與房地產的關聯并非一成不變，中國有句諺語，“貧居鬧市無人問，富在深山有遠親”，描述的是人際關系隨著富有程度發生變化，產業之間的相關性同樣存在這個規律。

基于2017、2018、2020年投入產出表，我們分別測算了相關行業在2017、2018、2020年對房地產的依賴度，進而觀察變化趨勢。

從相關行業對房地產依賴度的變化來看，在房地產上行周期，相關行業加速向房地產聚集，放大了房地產對經濟的影響；而在房地產下行周期，房地產的賺錢效應減弱，相關行業會尋找新的需求增長點，從而降低對房地產的依賴，弱化房地產下行對宏觀經濟的影響乘數。

相關行業的地產依賴度變化在房地產投資活動中體現的較為明顯。2018年，房地產投資活動處于下行周期，建安設備投資增速錄得-3.3%，增速較前一年回落6.3個百分點。而對房地產投資活動依賴程度較高的前十大行業，其依賴度在2018年平均回落了6個百分點，其中依賴度最高的磚瓦、石材等建筑材料制造業回落幅度高達7.6個百分點。2019、2020年房地產投資活動重新進入上行階段，建安設備投資增速分別為8.0%、6.6%，而2020年前十大高依賴行業的依賴度則相對2018年平均提升了5個百分點。

對比2017、2018與2020年，可以看出地產鏈行業正在經歷“去地產化”的過程。在149個細分行業中，盡管經歷了2017-2018-2020年地產投資周期的先下后上，但仍有96個行業對房地產投資活動的依賴度在2020年低于2017年，行業占比超過64%。對房地產投資活動依賴度前十的行業中，除了磚瓦、石材等建筑材料和石膏、水泥制品及類似制品外，其余8個行業對房地產投資活動的依賴度從2017年到2020年均出現了下降，其中耐火材料制品，電線、電纜、光纜及電工器材，鋼壓延產品的地產依賴度下降較多，分別下降了3.4、1.9、1.6pct。

而房地產服務活動中的相關行業的地產依賴度變化并不顯著。2017年以來，房地產業名義GDP增速持續回落，但相關行業依賴度的變化相對較小。2018年，房地產業名義GDP增速錄得13.2%，回落1個百分點，但對房地產服務活動前十大高依賴行業的依賴度平均提升了0.14個百分點。2020年，房地產業名義GDP增速進一步下滑至4.2%，而前十大依賴行業的依賴度平均提升了0.04個百分點。尤其是對房地產服務活動依賴度最高的貨幣金融和其他金融服務業，其依賴度在2018、2020年均未出現明顯變化。

未來在房地產潛在需求長期下降的過程中（詳見《地產下行的盡頭：多少億平是終點？——中國房地產市場的長期需求測算》），各行業也需要在房地產新發展模式中重新尋找新均衡，特別是與房地產投資活動有關的相關行業，對房地產的依賴度持續回落的同時，也在尋找新的增長點。

從各行業完全分配系數（代表某行業單位產出中直接、間接分配給另一行業用于生產的部分）來看，部分行業在2017-2020年降低對房地產依賴的同時，要么提升了對土木工程建筑業（即基建）、建筑安裝業、裝飾裝修業等其他建筑業的依賴，要么在新興行業尋找突破。例如，陶瓷制品制造業對房屋建筑業（房地產投資活動）的完全分配系數下降了0.083，但對電子元器件制造業的完全分配系數提升了0.006；電線電纜等電工器材制造業對房屋建筑業的完全分配系數下降了0.034，但對互聯網和相關服務業的完全分配系數提升了0.015；耐火材料制品對房屋建筑業的完全分配系數下降了0.056，但對研究試驗發展服務業的完全分配系數提升了0.009；金屬制品對房屋建筑業的完全分配系數下降了0.052，但對專業技術服務業和研究試驗發展服務業的完全分配系數分別提升了0.010、0.007。

而在2017-2020年間，各行業對房地產服務活動的依賴度不降反升，這也代表了房地產的新發展模式的趨勢——輕資產化、物業運營、公用事業化，物業管理、保障性住房服務、房屋租賃、自有住房服務等房地產服務活動，受地產周期的影響較小。根據《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》中指出“完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給”、“完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”，保障性住房、房屋租賃等在未來會受到更多的政策支持，或將成為房地產服務活動的新增長點。

風險提示

文中測算依賴部分假設，可能會導致測算結果存在誤差，僅供參考；房地產政策可能會影響房地產周期趨勢，進而影響本文的結論；本文結論依賴對歷史數據的分析，對未來的研判可能存在偏差。

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關鍵詞： 投資活動 房地產業 分配系數