前言：

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2023年2月，整體市場延續穩步修復行情，重點30城供應低位回升，環比微增7%；成交則強勢反彈，同環比漲幅均超4成，整體成交規模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌，市場回升苗頭初顯。?

企業層面，TOP100房企2月實現銷售操盤金額4615.6億元，單月業績環比增長29.1%、同比增長14.9%。累計業績來看，百強房企1-2月實現銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。

整體來看，2月延續了春節期間的向好走勢，各城市漲多跌少，無論是中觀城市成交數據，還是微觀項目到訪、認購、折扣力度收回等等，都反映出當前市場已進入止跌回升階段，金三小陽春或可期。

一、2月百強房企業績同環比增長

2023年2月，TOP100房企實現銷售操盤金額4615.6億元，單月業績環比增長29.1%、同比增長14.9%。累計業績來看，百強房企1-2月實現銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。

隨著疫情管控全面松綁、企業供應低位回升，春節以來整體市場表現為止跌回升。不過值得注意的是，百強房企2月業績的同環比增長，還有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數相對較低。3月市場能否延續穩步修復的預期，還取決于企業整體的供應規模和居民需求及購買力的恢復情況。

二、百強房企格局分化 TOP10門檻同比增長25%

目前的行業形勢下，央國企及部分優質民企發展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局繼續分化。從銷售門檻變化來看，1-2月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元。其中，保利、中海、華潤、招商、建發等央國企業績同比表現突出。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為61.4億元和35.9億元，同比降幅較高達28.4%和29.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低32.1%至11.3億元。

三、2月成交“狂飆”同環比漲幅超4成?金三小陽春或可期

2月整體市場延續穩步修復行情，重點30城供應低位回升，環比微增7%；成交則強勢反彈，同環比漲幅均超4成，整體成交規模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌，市場回升苗頭初顯。

分區域來看，長三角熱度延續，滬杭尚能保溫，寧蘇甬常等需求穩步修復。上海、杭州依托改善需求保持“熱點恒熱”。南京、蘇州、寧波、常州等熱度穩步回升，以南京為例，項目來訪、去化攀升，據CRIC監測的近3周重點項目周度客戶到訪總量均在1.5萬組以上，最近1周飆升至1.76萬組，與去年年末周均1.2萬組相比有了顯著提升。

大灣區成交觸底反彈，廣深佛莞等重點城市成交環比漲幅均超5成。廣州經歷了一年深度調整，目前整體市場已有回升苗頭，部分項目諸如荔灣廣鋼花城、黃埔星匯城等前期折扣力度收回。深圳企穩回升，個別網紅盤周末到訪量破3000組，佛山、東莞等隨著廣深回暖，成交也呈現穩中有增態勢。

環渤海地區成交穩中有增，天津、青島、濟南等迎來普漲行情。北京節后市場熱度延續，無論新房、二手房活躍度均有明顯提升。天津進入持續熱銷期，據CRIC監測的重點項目2月周平均到訪總量3萬組以上，客戶轉化率10%以上。濟南、青島樓市平穩運行，熱度微增，節后濟南不少樓盤已經開始收回折扣，并開始漲價，漲幅200-1000元/平不等。

中西部地區全線飄紅，重慶、長沙、鄭州等成交環比翻番。武漢、成都等仍是“成交大戶”，月成交規模破100萬平，重慶、鄭州等低位回升，居民信心逐步修復，重慶步入2月以來重點項目周度來訪、認購節節攀升，最近一周來訪總量1.3萬組，認購總量1577套，轉化率高達12%，創2023年以來新高。鄭州重點項目近3周客戶到訪總量均超1500組，與去年年末周均300-500組已不可同日而語。

總體來看，2月延續了春節期間的向好走勢，各城市漲多跌少，無論是中觀城市成交數據，還是微觀項目到訪、認購、折扣力度收回等等，都反映出當前市場已進入止跌企穩階段。

展望后市，我們認為，金三小陽春可期。一方面當前暫未進入供應高峰期，多數房企蓄勢待發，3月預期將迎來一波集中供應，有望拉動成交放量；另一方面，二手房市場從回升程度和市場熱度都略高于新房市場，這也側面論證了居民購房信心逐步修復，為后期新房市場回暖奠定了良好的基礎。短期內京滬杭等熱點城市尚能保溫，而天津、重慶、鄭州、福州、南寧等有望低位回升，迎來一波需求釋放。

四、債務重組緩解流動性壓力 恢復“造血能力”是關鍵

雖然2022年末以來企業整體融資環境有所改善，但民企融資難的現象依然存在，多數房企面對2023年即將到來的大規模債務到期潮，償債壓力仍然較大。目前，債務重組成為出險房企化解流動性壓力的突破口。2022年以來，已有部分企業如富力、綠地、龍光、融創、華夏幸福等，通過整體債務重組的形式成功對存續的境內或境外債券進行整體展期。

不過值得注意的是，雖然債務重組可以在一定程度上緩解流動性壓力，但其本質還只是輔助手段。無論是展期還是債轉股，任何方式的重組都只能緩解燃眉之急，想要根本地解決流動性危機、擺脫困境重回經營正軌仍然任重道遠。重組之后，企業運營改善的核心還是在于銷售端，修復基本盤、依靠銷售回款恢復自身“造血能力”是關鍵。一方面，仍應以保交付為主要目標，保證貨量供應、積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。另一方面，也需要等待市場預期改善、需求端信心修復以及購買力的企穩回升。

本文作者：CRIC研究中心，來源：克而瑞地產研究，原文標題：《2023年1-2月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》

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