房地產一向是政策敏感性行業，但未來一段時間預計政策相對平靜。巨大的區域政策差異使得核心城市房價即便上浮也幅度有限，投資滯后于銷售恢復使得低線城市需進一步刺激需求。

【資料圖】

未來房地產市場最關鍵的事件，除了銷售的復蘇，更是競爭格局的變化。一部分企業憑借便利的融資條件，有望維持更好的銷售表現和盈利能力。

2月銷售表現亮眼

2023年2月，我們跟蹤的15家重點樣本房企單月合計銷售金額2701億元，同比+38.2%（存在春節因素），1-2月合計來看，樣本房企實現銷售金額4783億元，合計同比+10.1%（不存在春節因素）。無論是2月單月還是1-2月合計同比，企業銷售端均呈現出明顯的復蘇趨勢。

房票等政策助力三四線城市市場明顯復蘇

政策目標既包括保交付，保信用，也包括穩投資，穩土地市場。即使銷售復蘇，我們認為政策也遠遠沒有到退出的時刻。各地繼續使用房票等手段提振市場。例如，義烏發布房產新政，加大“房票”的使用力度，集聚建設權益憑證可置換為“房票”用于支付新建商品房購房款，“房票”總額上限10億元。

海寧發布房票安置規定，被征收人選擇房票安置，可以再按被征收房屋市場評估價值的20%給予房票獎勵，房票適用全市45個項目。由于政策持續發力，我們認為政策可以取得銷售普遍恢復，但一線核心城市房價不明顯上漲的成果。

預計3月銷售進一步向好

2023年初至今（1月1日至2月27日）我們跟蹤的42個樣本城市新房網簽套數28萬套，同比上年同期降幅收窄至17%（2022年全年降幅30%），14個樣本城市二手房網簽套數11.7萬套，同比上年同期高增39%。

2月前27天，樣本城市新房網簽套數15.1萬套，同比+20%，二手房網簽套數7.2萬套，同比+134%。2023年春節假期結束后31天（截至2月27日）樣本城市新房及二手房網簽套數分別同比上年同期-11%、+53%，其中新房網簽套數在春節假期后第四周（2.18-2.24）實現同比+3%，網簽銷售邊際向好趨勢明顯。

市場復蘇總是從二手向一手市場傳導，當前二手市場交易先行指標明顯趨好，預計未來銷售復蘇可持續性很強。

企業融資、拿地、貨值、銷售全方位分化

我們統計，2021年四季度以來積極拿地的企業在2023年前2月銷售金額同比增長34.0%，而不積極拿地的企業銷售金額同比降低29.9%。融資渠道分化帶來拿地分化，進而造成貨值和銷售分化，這種態勢仍將持續。

土地市場仍未明顯好轉，一線之外的區域土地成交清淡。決定拿地熱情的并非只有銷售，更有企業融資通暢與否。信用復蘇需要時間，且即便復蘇，預期也難回歸2021年之前態勢。我們預計，很多企業未來仍不得不克制拿地，積極縮表。

風險因素

房地產銷售的全面恢復仍需進一步跟蹤確認，政策出臺的及時性不及預期的風險。部分企業拿地較少貨值稀缺可能導致銷售繼續承壓。

從政策敏感走向基本面敏感，看好貨值充盈的企業

房地產一向是政策敏感性行業，但未來一段時間預計政策相對平靜。巨大的區域政策差異使得核心城市房價即便上浮也幅度有限，投資滯后于銷售恢復使得低線城市需進一步刺激需求。未來房地產市場最關鍵的事件，除了銷售的復蘇，更是競爭格局的變化。一部分企業憑借便利的融資條件，有望維持更好的銷售表現和盈利能力。

本文作者：中信證券陳聰、張全國，來源：中信證券研究，原文標題：《地產｜銷售底部已過，復蘇勢頭強勁》

陳聰?執業證書編號?S1010510120047

張全國?執業證書編號?S1010517050001

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關鍵詞： 銷售金額 上年同期 盈利能力