作者 | 周智宇

曾經的“招保萬金”在重聚前十后，儼然迎來了發展的又一春。

3月21日的業績會上，招商蛇口總經理蔣鐵峰毫不掩飾對市場排名的野心。他直言，招商蛇口對于未來三年的目標，就是要躋身五強。

【資料圖】

排行榜十名左右徘徊數年后，招商蛇口去年以2926.3億元合約銷售額排在第六位。招商蛇口對今年銷售額的目標則是3300億元，管理層認為，今年市場有所改善，有信心實現這個目標。

招商蛇口是目前披露財報的房企里，少有還能維持正向盈利的頭部房企。

財報顯示，其在2022年實現營收1830.03億元，同比增13.9%；歸母凈利潤42.64億元，同比降58.9%。

招商蛇口財務總監黃均隆解釋，歸母凈利潤同比下降的原因有四點。全行業毛利率在下降；招商蛇口去年計提減值準備了64.01億元，比去年多；租金減免、出租率和單價下降，讓租金收入減少；以及2021年發行REITs帶來了10多億投資收益，去年則少了這塊。

此外，過去幾年大舉合作拿地，讓招商蛇口在規模大幅增長的同時，利潤上卻被少數股東分走不少。少數股東損益達53.12%，較2021年的50.72%有所提升。招商蛇口管理層也表態，接下來會逐步提高拿地權益占比。

不過經歷了過去兩年的周期調整，市場對房企盈利下滑情況并不感冒，他們更關心，房企對于接下來發展的想法、規劃。

招商蛇口董事長許永軍認為，地產行業的運營邏輯已經發生了根本改變，轉向新發展階段、新發展理念、新發展格局及推進高質量發展（“三新一高”）的新方向，這也是招商蛇口對于未來3至五年決策的依據。

也正是如此，招商蛇口所提出的成為行業TOP5，不僅僅是在地產開發業務的規模上，而是要從利潤、質量、效益以及經營收入等多維度來考量。這也意味著，多年增收不增利后，招商蛇口也要解決一直所詬病的盈利問題。

多渠道補充土儲是其中一環。去年A股房地產股權融資放開，招商蛇口也是最早參與的一批，并在今年3月初股東大會上通過，其在優化了資產負債表之后，還進一步擴大了在深圳前海片區土地享有的權益，增厚了其利潤墊；此外，去年招商蛇口全口徑地價約1279億元，拿地金額在行業里也排在前五；去年，招商蛇口拿下了25個城市更新項目，并與佳兆業、富力地產等簽訂協議，后續也有進一步合作的計劃。

黃均隆表示，招商蛇口對未來利潤增長有信心。招商蛇口去年拿的地是為2023年及以后年度打基礎。在投資端，招商蛇口更加聚焦高能級的城市，也在過去幾年里不斷騰籠換倉。

財報顯示，招商蛇口去年在華東多地市場市長占有率超過10%，在上海、蘇州、合肥和南通等城市銷售額更是排在第一。

蔣鐵峰預計，2023年的可售貨值約為6000億元，按照55%去化率，3300億元的銷售額目標并不難。

今年前兩個月，招商蛇口實現銷售額383億元，同比增52%。

在尋路地產發展新模式的路上，招商蛇口也希望摸索出它的第二增長曲線。在穩住開發業務的規模、提升利潤水平的同時，資產運營、城市服務會是其重點發力的方向。

數據顯示，招商蛇口2022年全口徑資產運營收入57.1億元，實現EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）30.4億元，同比增長分別為6.2%、6.9%；城市服務收入則同比增7.22%，達132.19億元。

許永軍表示，包括集中商業、產業園區、長租公寓在內的資產運營方向，會是招商蛇口發展的新動能，目標是要實現百億經營收入。

并且隨著公募REITs不斷擴募，招商蛇口資產運營業務也會從中獲益。招商蛇口董事會秘書余志良透露，目前公司8800億資產里，有1200億是經營類資產，接下來資產運營會是招商蛇口重點配置的賽道。招商蛇口也有了招商局商業房托等與之相匹配的REITs通道。

在向地產新的發展模式的路上，招商蛇口有自身獨特的優勢，接下來，則是看它能否如愿將這些優勢真正轉換成為經營業績，體現在財報中。屆時，也許真的和蔣鐵峰說的那樣，招商蛇口會躋身行業前五，那時候的它不會是個純粹的開發商，而是城市、園區綜合開發運營服務商。

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