幾天前，華爾街見聞提到了美國銀行業、特別是正遭遇流動性危機的中小型銀行面臨著“下一顆核彈”——商業地產貸款。

最新數據顯示，未來五年間，這一風險敞口大考在即：將有2.5萬億美元貸款到期。僅今明兩年就有近萬億美元債務到期。

明晟（MSCI）Real Assets部門的研報顯示，美國商業房地產在2023年將有4000億美元債務到期，2024年另有近5000億美元貸款到期，未來五年內共有總計2.5萬美元的債務到期。

【資料圖】

鑒于去年下半年起，美國最大型銀行陸續收縮對商業房地產貸款的敞口，中小型銀行異軍突起成為商業地產新發貸款的主力軍，近期這些地區銀行的動蕩加劇了商業房地產債務的壓力。

研報稱，一方面，放貸機構可能在地區銀行倒閉危機之后收縮貸款規模。同時，加息環境中更高的借貸成本和下跌的房產價值，增加了商業物業持有人的現有房貸再融資（refinance）難度。

這就構成了一個惡性循環，即伴隨美國銀行業危機蔓延，規模較小的銀行可能進一步回撤商業地產貸款規模，私人債務基金可能參與進來填補空白，但他們要求的融資成本會更高，且不太可能達到所需的規模，造成信貸緊縮的局面。

再結合后疫情時代新的商業與遠程辦公模式，這反過來會增加商業地產違約風險，甚至威脅到整個小銀行部門的償付能力，有可能對小型銀行造成毀滅性打擊，原因是小型銀行對該行業的風險敞口過大。

進而，這又會繼續加劇市場的恐慌。華爾街見聞上周提到，商業地產中的辦公樓物業是美國小銀行的下一顆“巨雷”，且危害可能迅速蔓延至大型銀行：

“空頭們最大的火力狙擊集中到了辦公樓地產和相應的REIT，若引燃債務償付危機，一旦小銀行倒下，大銀行也就不遠了。”

明晟Real Assets的經濟學家Jim Costello便稱，上周美國銀行業動蕩已經擊中了2022年支持商業地產按揭貸款最多的貸方集團——中小型的地區銀行：

“這就好比在一個人墜落的時候再踹上一腳，無疑會加速墜落的過程。關鍵是這一切正在發生?！?/p>

明晟的研報顯示，鑒于較高的利率和不確定的前景，2月份美國商業地產交易量同比下降51%至269億美元，即規模慘遭腰斬。截至今年2月的12個月里，交易價格下跌6.9%，其中公寓價格下跌8.7%。

這一切還是發生在3月美國地區銀行流動性危機導致暫停新發貸款活動之前：

“在銀行業近期面臨挑戰之前，商業地產交易活動、定價和信貸可得性的趨勢已經指向下行。最近幾周的動蕩可能被視為一種加速已經發生變化的驅動力量?！?/p>

素來以毒舌著稱的金融博客Zerohedge評價稱，上述困境說明定時炸彈正在倒計時。

在追蹤25種商業地產抵押貸款支持證券的Markit CMBX指數中，只看評級最低（也最能反映市場投機情緒）的BBB-等級，除了辦公樓貸款敞口最大的“系列15”跌至歷史新低，其他“系列”的價格均暴跌。

事實上，整個CMBX幾乎所有可供交易的“系列”產品，都在以歐美新冠疫情引發風險資產崩盤以來的最快速度下挫，再此前的暴跌案列發生在2008年雷曼兄弟破產時。

同時，上周開始，對評級最高的商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）的持有溢價也在上升，接近去年10月下旬的高位水平，僅次于2020年疫情沖擊和2008年全球金融危機時。

也就是說，在商業地產債務的資產證券化產品領域，投資者幾乎無處可逃，“隨著更廣泛的風險市場遭到拋售，CMBS領域沒有一處是安全的。”

在具體數據方面：

在商業辦公樓地產領域，明晟認為有近400億美元的房產更可能陷入困境，即令銀行等放貸機構面臨這批債務的償付壓力。

物業持有人去年從美國本地和地區銀行獲得了約27%的商業地產融資，是該領域新發債務的最大來源。

摩根大通和高盛指出，截至今年2月、即地區銀行業危機之前，美國中小型銀行的商業地產貸款敞口高達驚人的70%-80%。

明晟Real Assets的經濟學家Jim Costello表示，在典型的連鎖困境中，中小型的本地與地區銀行若因存款擠兌而放緩發貸，將打擊市場上幾乎沒有其他融資來源的小企業。

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