作者 | 曹安潯

隨著今年以來，保利發展穩坐房企“銷售一哥”的寶座，旗下保利物業也受到更多關注，并展露出更多要做物業之王的野心。

(資料圖片)

6月28日，保利物業向保利和潤轉讓保利愛家30%的股權，代價約5570.69萬元，轉讓后，保利物業不再持有保利愛家的股份。

主要從事房地產經紀服務的保利愛家的轉出，無疑讓保利物業的物業版圖更加聚焦，而保利物業也能就此補充運營資金。保利物業稱，轉讓有利于集團優化資產架構和產業布局。

實際上，作為行業頭部物企，保利物業近年一邊在裁減非物業資產，一邊在思考和探索物企在新時代的發展方式。

雖然保利物業目前住宅管理項目依然以母公司開發的項目為主，但保利物業董事長吳蘭玉在6月9日的一場論壇中坦言，住宅地產增量空間并不大，在“大物業”的時代背景下，住宅將不再是衡量物業公司能力、規模、影響力的唯一砝碼。

如果說2020年物業上市潮中，能否掀起資本熱捧主要看物企住宅規模多寡，那么，隨著房地產行業進入新發展模式和市場慢復蘇，在房企追求多元化發展的同時，物業這個曾經重度依賴于住宅的行業也發生變化，碧桂園服務、萬物云、保利物業、中海物業、綠城服務等頭部物企紛紛加速尋找住宅之外的發力點。

保利物業將目光投向全域化服務，希望在住宅業務之外的城市管理、公共服務等領域尋找到新的業績支撐。碧桂園服務首席市場官汪英武也在去年中表示，城市服務是物業管理行業第二增長曲線。

吳蘭玉透露，保利物業的公共服務、國資服務的增速是遠遠大于房地產住宅服務的，這將是保利物業未來主要的業績增長點。保利物業也希望憑此成為新時代的物業王者。

“ ‘大物業’已漸成燎原之勢，誰能夠掌握趨勢，更好地適應、匹配大物業的發展需求，誰就有望成為行業的王者?！眳翘m玉說道。

財報顯示，2022年度，保利物業來自公共及其他物業的收入為20.62億元，同比增長41%，占物管服務總收入的24.5%。

截至2022年底，保利物業在管面積約為5.76億平方米，規模僅次于碧桂園服務和萬物云。其中，非居業態在管面積增長至約3.23億平方米，占在管規模的一半還多。

雖然在服務模式、服務功能、定義范圍上各有不同，但萬物云、招商積余、碧桂園服務、雅生活、金地智慧服務等也都在加碼城市服務、公共服務等“大物業”賽道，引出“大物業”爆發期后，還獲得了營收上的變現。

2022年，萬物云來自城市服務的收入為6.64億元，同比增長95.5%，占總收入的2.2%；招商積余來自非住宅的基礎物業管理業務收入約69.04億元，同比增長37.1%，占物業總收入的55.22%。

這場興于去年的“大物業”熱潮，正漸入佳境。申港證券指出，非住宅類業務及城市服務類業務仍是物企重點發力的方向，過半上市物企已布局。5月，TOP10城市服務項目中標金額共計約13.94億元，環比增長138.25%。

據申港證券統計，1-5月，城市服務中標金額最高的物企為碧桂園服務，合計中標15.5億元。此外，雅生活、金地智慧服務、世茂服務、保利物業、萬物云等中標金額都在兩億元以上，中標數量5-29個不等。

這意味著即使房地產行業仍在深度調整和慢復蘇中，物企依然大有可為，甚至還有萬億級的“蛋糕”可分。

克而瑞物管預計，隨著市場空間不斷延展，城市服務將釋放萬億藍海市場，到2025年預計達到10019億元，涵蓋學校、醫院、政府共建、交通樞紐、環衛等多種業態。

不過，城市服務屬于微利的長周期項目。橫亙在物企規模擴張之路上的，還有盈利之重?？硕鹞锕軘祿@示，2022上半年典型物企整體毛利率為26.6%，但城市服務毛利率僅為18.0%。

克而瑞物管表示，這就要求物企不能僅局限于基礎服務，未來要向城市運營、資產運營等具有更高利潤率的領域拓展，把握好政府關系，提高產品力、運營力，將城市服務打造成常規的、保證利潤的業務模式。

對此，吳蘭玉深有感觸。她表示，“保利地產能做到行業第一，保利物業是不是也要拿個行業第一？”的市場討論，給保利物業很大壓力。但她并不想只追求一流的規模，而希望通過追求一流的競爭力，提高財務報表上的盈利能力。過去三年，保利物業公共服務的回款高于住宅部分，回款基本是9個月。這讓她有了信心。

對于行業而言，當地產邁入“運營為王”、“現金為王”的下半場，與地產息息相關的物業行業也掀起風暴，物企也需要像房企一樣通過城市運營、現金流管理的手藝吃飯，進入賺小錢、賺辛苦錢的新時期了。

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