自7月政治局會議定調“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”以來，部委和多地對于房地產政策的表態“忽如一夜春風來”。

7月27日，住建部倪虹部長召開企業座談會，要求進一步“落實好”三項政策措施：“降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’。

(相關資料圖)

華金證券在最新的報告中指出，需求側“落實好”三項政策措施的增量著力點在于二三線，預計二三線城市尚未用足首套首付比例和貸款利率下降、認房不用認貸政策的地方將被督促采取更大的政策放松力度，而一線城市現有的地產需求相對偏緊的調整政策放松的可能性稍低、優先級稍靠后；超大特大城市城中村改造或將同步提升供需兩側。

需求側“落實好”三項政策措施的增量著力點在于二三線

當前的因城施策政策框架充分考慮到了房地產市場預期與產業體系再平衡、國內大市場建設之間的反饋關系。華金證券對三項政策分別具體分析：

降低購買首套住房首付比例和貸款利率：“首套住房貸款利率政策動態調整機制” 體現了“因城施策” 的政策導向實質，預計未來更多的二三線城市可以用足這項政策，實現首套商貸利率與LPR的事實脫鉤。一線城市放松這一政策的可能性是很小的。

改善性住房換購稅費減免：在當前二三線城市已經加快推廣的基礎上，有望在一線城市進行部分的推廣。但一線城市房價收入比大幅偏高，阻礙居民改善性住房換購活躍度的主要 問題可能還是在購買力方面。

個人住房貸款“認房不用認貸”：目前多數二線城市執行的是“本地認貸”，即在本地有過購房商貸記錄即不可再使用首套商貸利率優惠，無論是否已將首套住房出售；而自2022年下半年至今，已經有包括杭州、重慶等多個二線城市放松了本地認貸政策，調整為本地首套商貸已經結清之后再購買住房的，一定條件下仍可使用首套商貸優惠利率，這一政策我們預計有望迅速在二三線城市之中推廣。

但值得注意的是，近幾年以來四大一線城市均嚴格執行“本地認房、全國認貸款記錄”的嚴苛的首套住房資格認定，本輪房地產市場調整至今，一線城市這一政策未有任何松動。

考慮到這一政策主要影響一線剛需首套住房的釋放節奏，并且涉及到剛步入就業崗位的外地前往一線城市落戶、就業人口父母所在其他城市的房地產拋售壓力，如果一線城市也對這一政策進行松動，將構成現有“因城施策”政策格局的極大突破，應該并非本次住建部會議所指的“落實好”政策的區域。

超大特大城市城中村改造或將同步提升供需兩側

超大特大城市城中村改造情況較為復雜，預計推進速度求穩為主，供需兩側可能均有所提升而非僅增加需求。

本輪特大超大城市城中村改造與2015年貨幣化棚改的四點明確差異：土地所有權性質不同，城中村與保障性住房結合，需求難以“爆發”；

范圍不同，聚焦超大特大城市，市政府負主體責任貫徹高質量要求，對市一級財政自循環能力的更高要求可能意味著高質量發展的目標優先于增加總體地產需求的目的；

貨幣化程度不同，地產泡沫化風險大幅減弱；

未明確要求央行配合，預計貨幣投放節奏可控，并非“大水漫灌”。本次電話會很大程度上應征了我們的相關分析。

會上提出采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造，堅持以市場化為主導、多種業態并舉的開發運營方式，預計特大超大城市房地產供需兩側在城中村改造過程中均有穩步小幅增加，單看這一政策不至于將全國房地產市場迅速推向下一輪泡沫化，但具有邊際預期穩定的積極作用。

本文主要摘自華金證券研究報告《地產放松信號如何著手落實？》作者：張仲杰（SAC執業證書編號：S0910515050001），有刪節

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