隨著綠城管理控股在業績會上宣布進行全額派息，房地產行業在2023年迎來首家100%派息的上市公司。

3月20日，“代建第一股”綠城管理控股(09979)召開2022年度業績發布會。根據年報披露，2022年，公司實現營業收入26.56億元，同比增長18.4%，實現歸母凈利潤7.45億元，同比增長31.7%，再次兌現業績指引。同時，公司合約總建面也突破一億平方米，新拓代建費增長21.1%，進一步凸顯高質量發展特征。

更值得一提的是，在業績發布會上，綠城管理控股執行董事兼CEO李軍還宣布了一個較為“激進”的派息政策——即在每股派息0.3元的基礎上，再特別派息0.08元，兩項加起來則是每股0.38元，實際上就是實現了100%派息比例。

(資料圖片僅供參考)

據悉，綠城管理控股此次派息是地產行業今年首家宣布100%派息的上市公司。目前市面上的代建企業如雨后春筍，已超過60家，綠城管理控股如何穿越這一瘋狂的賽道?

眾所周知，自2021年以來，在“房住不炒”的定位下，房地產行業經歷了一場深層次的變革——過往風生水起的開發業務同步進入去產能階段，而具有輕資產、低負債、高盈利、高成長、抗周期特征的代建業務則在這一場變革中悄然興起。據海通證券測算，“十四五”期間代建業務的市場容量或將達到2000億元左右規模。

誠然，得益于代建行業機遇催化，綠城管理控股業績表現亮眼無可厚非，但“打鐵還需自身硬”，在智通財經APP看來，綠城管理控股此次能夠強勢穿越周期，并通過全額派息釋放積極信號，更多的還在于自身實力的積累。

一是，毛利率和凈利率創下歷史最高，盈利能力強悍。

據財報數據披露，除了營收、凈利潤實現雙高位數增長之外，綠城管理控股2022年的毛利率和凈利率還創下歷史最高。期內，該公司，毛利率、凈利率分別高達52.3%、28%，均同比有所提升，大幅跑贏地產開發商。

值得注意的是，如此強悍的盈利水平，綠城管理控股竟然還是基于比較“保守”的計算方式。

2021年1月，該公司以6億并購浙江熵里60%股權，同時給公司帶來1.2億利潤。不過，公司在收購的財務報表處理當中采用審慎的原則，由于并購時浙江熵里還有未結訂單，即在手訂單未來要收取的代建費，經過公允值評估以后是4.6億公允價值。一般來說，這一部分往往在商譽上有所體現，但該公司進行了特殊安排，做了無形資產攤銷，攤銷5336萬成本。此外，浙江熵里被并購后，綠城管理三年后還需支付2億對價，經過相關模型測算以后，2022年對應計提6177萬成本費用，主要體現在“其他收益及虧損”當中。

對此，李軍在業績會上直言表示：“基于2022年利潤比較高的情況，我們在財務和會計報表里采取了非常保守的策略，但即便是采取了如此保守的策略，2022年毛利率依舊上升至52.3%，較上年同期46.4%提升5.9個百分，凈利潤從25.2%上升到至28%。”

盈利能力大幅提高，從而也促使綠城管理控股的現金流十分充裕——2022年全年公司經營性現金流凈流量進一步增長28.1%達到7.25億元，與歸母凈利潤幾乎相同，進一步說明公司現金轉化率之高。而這無疑也十分符合代建行業“輕資產運營”的特質，同時亦反映出公司內部經營情況非常良好。

二是，持續多年市場占有率“NO.1”，龍頭優勢顯著。

從業績發布會上透露出來的數據來看，還有一個亮點值得一說，即綠城管理控股市場占有率持續多年霸榜“NO.1”。據相關數據顯示，2022年，在代建行業中，綠城管理市占率為25.5%，連續七年居行業前位。值得一提的是，綠城管理連續多年霸榜“NO.1”，而且還是在入局者激增、競爭白熱化情況下實現的，這無疑體現出了公司強大的龍頭優勢。

事實上，綠城管理控股龍頭地位的確立，主要還是得益于其全國性布局和充足的項目儲備。

財報數據披露，截至2022年末，綠城管理已經覆蓋了120個城市，合約總建筑面積同比增長19.8%至101.4百萬平方米，成為國內首個合約總建面“破億”的代建巨頭;新拓代建項目總建筑面積同比增長23.9%，至28.2百萬平方米。

從區域結構來看，綠城管理在長三角、環渤海、珠三角及成渝城市群等主要經濟區域的項目建筑面積占整體總建筑面積的74.7%，項目具有高凈值、高附加值的優質特征;從總建筑面積開發狀態結構來看，超1億平方米的合約總建面中，約有46%為待建狀態。

不難看出，龐大的業績儲備和存量訂單，在夯實綠城管理控股的龍頭優勢之外，還將為該公司的業績增長提供源源不斷的增長動力。

三是，政府代建業務收入占比接近30%，夯實“壓艙石”。

2021年，綠城管理曾給投資人一份業績指引，政府類代建業務收入占比能達到30%。時至2022年財報披露，綠城管理控股也幾乎完成了預期的業績指引，意味著邁入了一個新的階段。

據數據披露，在公司總合約建筑面積中， 商業代建占總建筑面積67.4%，政府代建占比32.6%。其中商業代建里面國有企業占比28%，金融機構占比5%，私營企業占比34%。2022年公司新拓展面積中客戶占比結構出現顯著變化，在2022年新拓展代建費中，國有企業占比從2021年38%上升到2022年47%，金融機構占比從2021年8.4%提升到2022年11.7%。

從收入占比來看，商業代建依然是該公司最大的收入來源，年內收入為16.7億元，同比增長13%，收入占比達62.9%;政府代建收入為7.81億元，同比增長36.6%，收入占比為29.4%，而其他業務為2.06億元，占整體收入的7.7%。

從上述數據表現可知，綠城管理也近乎完成了“政府代建業務收入占比達到30%”的目標，這是一個值得嘉獎的信號，意味著綠城管理主體信用之“強”，也意味著該公司的客戶資產之“厚”。

對于此，李軍在業績會上表示，“未來，我們的政府代建業務可能還會有微幅的增長，但是我們還是會保持它的占比?！彼忉尫Q，因為政府類代建業務是一個穩定器、底倉，它適合穿越市場的牛熊周期，但是不能太大比例，否則會對我們的毛利率產生影響，所以這是一個業務結構的內部控制?！?/p>

綠城管理控股的商業模式和強勁贏利水平，同樣獲得了資本市場的認可。自上市不到三年來，股價成長了3倍。

(圖片來源：智通財經APP)

對于綠城管理控股更為熟捻的內地資金更是追捧有加。

(圖片來源：智通財經APP)

數據顯示，綠城管理控股于2022年3月7日納入港股通，彼時港股通占比為0.02%，后逐步攀升。至3月底港股通持股比例達到1%，7月13日達到2%，3月20日超過6.75%。

綜上，可以看到，在宏觀環境充滿不確定性，地產行經歷深層次變革之際，綠城管理能夠穿越周期，釋放積極信號不是偶然，除了行業的驅動之外，更多的是自身內功的修煉。目前，其市盈率TTM僅為17.56倍，作為業績增長強悍的龍頭而言，在智通財經APP看來，其估值值得一個更高的水平。

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