趕在上半年的尾巴，2023年的港股IPO市場再度活躍了起來。同時，沉寂已久的物業管理行業也迎來了“新兵”。

盡管現階段中國的房地產和物管行業處于深度調整的階段，但中信證券最新觀點認為，整個房地產產業鏈最為確定的長期機會，則是存量不動產的運維養護提效和服務升級，并認為物業管理板塊當前具備顯著投資價值。

在這樣的背景下，近日，泓盈城市運營服務集團股份有限公司(以下簡稱“泓盈服務”)向港交所主板提交上市申請，中金公司為獨家保薦人。

(資料圖片)

深耕湖南省的城市運營服務商

近年以來，星城長沙作為近年來熱度飆升的“網紅城市”，以好吃、好玩和低房價活躍于網絡，吸引大批游客、年輕人和企業等前來旅游、置業、投資。而泓盈服務正是來自于長沙，并持續深耕于湖南省。

智通財經APP了解到，泓盈服務是一家領先的國有城市服務及運營提供商，提供廣泛的服務。近年以來，泓盈服務以湖南省尤其是長沙市為戰略重心，以及在同一地區提供物業管理服務及城市服務的既定市場地位，將繼續支持其業務規模擴張。

據中指院資料，以截至2022年年底的綜合實力、毛利及城市服務收入計，泓盈服務在總部位于湖南省的中國物業服務百強企業中排名第一。此外，公司被公認為總部位于湖南省的中國物業服務百強企業中唯一一家提供城市照明系統運營的公司。

從財務角度來看，近三年以來，泓盈服務實現收入分別約為2.78億元(人民幣，單位下同)、4.32億元及5.29億元，復合年增長率為37.8%。同期利潤分別約為3461.7萬元、4084.1萬元及5359.6萬元，年復合增長率達到24.4%。以此來看，盡管當期公司的營收和利潤均屬于穩步增長的狀態。

根據業務性質，公司提供的服務可分為三類：物業管理服務(包括對公共物業、商業物業和住宅物業的各種物業管理服務，以及增值服務);城市服務(包括園林綠化及工程、照明系統運營、停車場運營及市政環衛服務);及商業運營服務。

近年以來，泓盈服務的營收結構發生了較為明顯的變化，在2020年時，該公司的營收還是物業管理服務業務為“頂梁柱”，而至2021年，盡管物業管理服務的營收正在穩步增長，但城市服務的收入已能夠與其平分秋色。再至2022年，城市服務已取代物業管理服務成為了公司第一大營收來源，實現了2.74億元營收，占到了總營收的一半以上。

與此同時，泓盈服務的業務拓展也在近三年內取得了較為明顯的進展，截至2022年末，該公司的在管物業管理項目總數為63個，在管建筑面積為1030萬平方米，城市服務板塊在管項目總數為148個，其中4個照明系統運營項目、142個停車場運營項目及2個市政環衛項目;同年，該公司還完成了98個園林綠化及工程項目，且有43個項目正在施工中。此外，泓盈服務的商業運營服務板塊在管項目總數為44個，在管建筑面積為53.4萬平方米。

然而，業務規模的大舉擴張似乎卻沒帶來利潤空間的增長，2020-2022年內，泓盈服務的毛利率分別約為29.4%、24.9%及23.0%，反而有日漸下降的趨勢，對此，公司將其歸因于勞工成本和材料成本的不斷提高。

期內，泓盈服務產生的勞工成本分別為1.24 億元、1.85億元及2.33億元，分別占其2020-2022年總銷售成本的63.1%、57.1%及57.2%。此外，同期該公司分別產生材料成本1300萬元、4650萬元及5950萬元，分別占其總銷售成本的6.6%、14.3%及14.6%，均呈現連年上升的趨勢。

而由于物管及城市運營服務行業為勞動密集型，勞工成本的上升在一定程度上將會帶來利潤上的波動，是否能夠有效控制成本也成為泓盈服務維持或提升現有盈利能力水平的重中之重。

從現金方面來看，公司似乎并不缺錢，截至2023年4月30日，公司擁有現金及現金等價物為約1.59億元，公司稱當前的流動資金水平足以令其成功渡過一段較長時間的不確定性。

值得一提的是，從公司名稱和業務發展似乎也不難看出，泓盈服務未來主要將以城市服務業務為主的趨勢已經十分鮮明，這也在現階段已上市的物管企業中形成了一定的差異化。而在這條賽道上，泓盈服務似乎擁有著得天獨厚的優勢。

背靠長沙城發集團，卻難破高依賴“魔咒”?

智通財經APP了解到，城市服務業務對服務企業的人力、資源整合力、應急指揮力、資金實力以及社會擔當均有較高要求，環衛和物業公司是主要玩家，物業公司中轉型較為順暢的一般是規模較大、體系完善的頭部物企，相對基礎物業服務競爭格局更優。

東方證券研報顯示，當前城市服務市場空間廣闊，狹義上看，2021 年城鄉社區環境衛生支出 2521 億，占全部財政支出比例 1.0%，該比例 20 年以前穩中有增，20-21 年有所下降，目前環衛訂單并非全部釋放到市場，預計城服覆蓋率會持續提升。廣義上看，隨著城市運營管理的職能逐步從政府部門轉移至市場化機構，社區管理事務支出將有望推動城市服務市場繼續增長，21年城鄉社區環境衛生+管理事務支出共 6189 億元，占全部財政支出比例 2.5%。

此外，城市服務收入來源為政府財政預算，支付有保障、違約風險低，具有需求剛性持續、弱周期化等特點，市場受宏觀經濟調控因素影響較小。因此，在物業管理行業進入分化的當下，城市服務已將成為各大企業探索的下一個增長點。

泓盈服務之所以能夠順利轉型并開拓城市服務，與其控股股東密不可分。招股書顯示，泓盈服務的控股股東為長沙城市發展集團有限公司(簡稱“長沙城發集團”)，由長沙市國資委全資擁有，直接擁有權益并有權行使泓盈服務95%的投票權。此外，長沙城發集團通過另一發起人岳麓山公司間接擁有泓盈服務已發行股本總額余下5%的權益。

自泓盈服務成立以來，與城發集團的長期關系無疑是其發展的最大驅動力。近三年以來，該公司從城發集團及其聯系人(按項目來源劃分)獲得的總收入分別為2.12億元、3.03億元和3.48億元，分別占其總收入的76.2%、70.2%及66.0%。同期，在物業管理服務板塊，該公司來自城發集團及其聯系人的項目的保留率分別為100%、87.2%和86.3%。

這在一定程度上為泓盈服務發展至今提供了穩定而堅實的業務來源和收入基礎，但另一方面也意味著其業務極其仰賴于長沙城發集團，關聯交易占比過高同步意味著，與母公司的深度綁定也將深受其影響：最大客戶城發集團近三年分別貢獻32.6%、41.4%及44.0%的收入，占其貿易應收款項總額的大部分。

而公司也意識到了這一點，并試圖在外拓方面發力以獲取獨立第三方的項目——近三年，在物業管理板塊，該公司來自獨立第三方的項目在管建筑面積分別占其在管總建筑面積的66.0%、56.5%和58.2%，提供物業管理服務的在管項目數量分別為16個、18個及18個。

另一方面，由于城市服務場景復雜、賽道眾多，泓盈服務與頭部物管企業相比，在品牌價值、運營能力、資金實力等方面仍然有一定的差距，業務開展仍存一些挑戰。但身處黃金賽道，擁有穩步增長的業績和根植湖南的國資股東，赴港上市或許將成為泓盈服務業務登上新臺階的契機之一。

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