管理層變動及增持，采取員工股權激勵以及持續股份回購，金科服務（09666）在資本市場已使出了渾身解數，無奈公司股價長期熊市難改，跌無底洞。

智通財經APP了解到，去年11月，博裕集團通過要約收購方式成為金科服務的第一大股東，持股34.63%，隨后金科服務進行了一系列的變革。如2月份，該公司進行人事調動，任命閆凌陽為公司財務總監，于3月采用員工股份獎勵計劃，并開始追討前大股東借款償還問題，于6月份開始持續回購股份，穩定市場信心。

(資料圖)

在收購事件刺激下，去年11月份該公司股價確實反彈了35%，但之后一直陰跌，信息噪音影響鈍化，成交量持續萎縮，按季線持續下跌，截至目前市值較2021年4月的高點跌幅近90%。其實，該公司資本市場策略失效，主要受板塊影響，港股物業管理板塊資金流動性極差，覆巢之下無完卵，大部分同行較高點跌幅也超過九成。

如果單從基本面來看，金科服務是否有不一樣的風景？

核心業務穩健，外拓基本來源第三方

智通財經APP了解到，金科服務是金科股份于2020年11月分拆上市的物業管理板塊，從往年業績看，2021年之前保持雙位數的增長，2022年出現了下滑，收入下滑16%，這和行業基本一致。不過該公司物業管理業務仍是增長的，非物業管理板塊則下滑幅度較大，下滑達56.3%。

實際上，同大多數同行一樣，該公司主要業務為（空間）物業管理服務及社區增值服務，另外還有本地生活服務及數智科技服務，2022年上述業務收入份額分別為81.9%、6.65%、9.75%及1.66%。物業管理收入份額基本在80%以上，是業績的核心驅動，近三年復合增速為34.77%，驅動收入復合增長21.83%。

物業管理包括住宅、中高端商寫辦公樓、產業園、學校、醫院、公建及城市服務，收入來源基本為住宅項目，2022年住宅收入占業務比重高達78.9%，不過非住宅項目也在積極開拓，截至2022年，該公司在全國27省市，182個城市布局，管理共735個住宅項目及344個非住宅項目。

值得注意的是，港股大部分物業管理公司，,基本都是從母公司（地產公司）分拆上市，因此對母公司依賴度很高，達到70%以上，但仍有部分依賴度比較低的，比如金科服務，該公司于2022年依賴度已降至50%以下，在管面積占比僅為42.7%，同時新增合約面積中，來自金科股份占比僅為1.4%，基本都是通過第三方拿項目了。

新增外拓面積占比是衡量物業管理發展的核心指標，從行業來看，根據深港證券研報，平均外拓面積占比72.38%，超過平均線的屈指可數，包括旭輝永升、世茂服務以及金科服務，其中金科服務接近100%的比值，比平均值高出26.22個百分點。此外，該公司主要市場為西南地區，包括四川省、貴州省、云南省、西藏自治區及重慶市，往年收入占比超過50%，不過也積極擴張華中及華南地區市場。

相比于物業管理，其他業務表現不盡人意，2022年受大環境影響基本腰斬，期間非業主增值服務收入下降59%，社區增值服務收入下降78%，本地生活服務由于餐飲及酒店管理服務增長抵消供應鏈的下滑，使得收入較為穩定。整體來說，金科服務的基本盤還是比較穩健的，其他業務依托于物業管理，今年有望實現恢復增長。

來自關聯方的拖累，2023年仍面臨巨虧

然而金科服務不得不面對盈利承壓的問題。在過去幾年，物業管理行業成長迅速，外拓成為共識，競爭也日益激烈，疊加外部環境影響，物業管理單價提升困難，而成本卻蹭蹭往上升，2022年該公司物業管理毛利率17.8%，同比下降達11.5個百分點，另外社區增值及數智生活也大幅下降，導致整體毛利率18.8%，同比下降12.1個百分點，創下歷史新低。

該公司最大的風險在于來自房地產的款項可能無法收回，尤其是金科股份陷入財務危機，，2022年房地產行業暴雷頻現，需求大幅萎縮，金科股份出現205.2億的非經常性凈虧損，2023年Q1賬上負債率高達87%。最為金科服務的第一大客戶，財務問題直接導致應付款難以支付，從而成為壞賬損失。

2022年，金科服務的金融資產減值高達21.52億元，其中應收款減值9.6億元，而其他應收款，包括為關聯方提供的貸款等減值達11.8億元，此外，還出現了2.88億元的商譽減值虧損，合計高達24.4億元。截至2022年底，該公司賬上商譽值有3.57億元，應收及其他應收款有32.21億元。

此次減值及計提后，該公司財務并不見得很輕松，雖然商譽可減值額不多了，但應收及其他應收款中，有向金科股份提供的15億元貸款，且僅僅減值了1.19億元，還有13.9億元賬面值。2023年訴訟已開，若金科股份基本面未扭轉，這部分估計也會全部計提，金科服務全年仍會面臨巨虧。

相比于財務上的數據，股東之間的矛盾更為隱晦，且不容易被發現，但對業務經營確實是最致命的，兩大股東博裕集團和金科服務之間可能存在嫌隙。

兩大股東或有嫌隙，基本面存在變數

博裕集團先前是金科服務的二股東，是2021年金科股份作為控股股東出讓22%股權引入的戰略投資者，按理說兩者關系應該會比較友好才對，但關系取決于利益。房地產需求收縮，讓金科股份面臨債務問題，高負債+經營不善，需要售賣旗下資產緩和，博裕集團對金科服務或已垂涎，如今迎來最佳機遇。

作為私募股權投資機構，博裕集團投資領域很廣，包括物業、醫療以及高科技產業，在物業管理領域投資標的包括萬物云及金科服務。該公司更看重金科服務，因為標的對母公司依賴度低，且近幾年發展，新增合約面積基本都是外拓，目前股價不到當時受讓價格的三分之一，虧得太多了，這時候提出全面要約，雖有點“趁人之?！?，但利益至上。

金科股份在要約事件中并無出售，然而晉升為第一大股東的博裕集團開始頻出動作。其中于2023年3月，金科服務把淪為二股東的金科股份給告了，金科股份于去年7月向金科服務借了15億元緩解債務，至3月份約半年時間，要求連本帶息立即償還15.32億元，很顯然博裕集團或醉翁之意不在酒，以金科股份目前的現狀，有可能將出售持有的金科服務股份給博裕集團。

股東關系是影響經營及決策的核心，市場上不乏有因股東斗爭，導致的經營遭遇困境，案例如之前的山水水泥。金科服務近期對金科股份不友好的舉措，引導市場偏向解讀，兩者或出了嫌隙。以目前的依賴度，金科服務離開金科股份，業績短期有影響，但中長期影響將很小，減值出盡后業績增長更輕松，對估值也會有一波刺激，博裕集團作為私募機構更多是財務投資，待估值提升后獲利退出。

綜合看來，金科服務股權激勵及回購等措施解決不了股價持續下跌問題，投資者不買賬主要為對基本面的不信任，而該公司基本面也確實面臨較大的問題。核心業務雖增長穩健，新增合約面積基本擺脫母公司，但面臨競爭壓力，導致盈利能力大幅下滑，行業外拓已成為共識，預計盈利依然承壓。

此外，該公司要面對巨額的減值預期，2023年或將對關聯方繼續大額減值，尤其是來自金科股份的15億元的貸款，全年虧損為大概率事件，同時兩大股東可能存在嫌隙，股東矛盾或導致經營出現困境。今年房地產行業有回暖跡象，但對于金科服務應理性看待，基本面存在變數，靜觀其變。

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