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隨著2022年收官，這一年也成為近年來龍頭房企座次變換最大的一年。

央企、國企銷售表現突出，保利發展(行情600048,診股)登上行業第二的寶座，廈門國資房企建發房產從去年的第20名躍居第10位。這一年也是房企規模賽按下急剎車的一年，超千億房企較去年減少了一半，僅剩下20家。

銷售下行、債務到期，房企面臨流動性困境，行業內不斷傳來裁員、違約的“壞消息”。不過，中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，房地產是明顯的周期性行業，否極泰來。隨著2023年新一輪支持措施的落地，行業信心提升，房企銷售將會發生明顯改善。房企要平衡安全與發展，迎接行業新周期。

上海一年賣房6344億，杭州樓市幾近腰斬

2015年至2021年，房地產行業實現了連續7年的增長。但到了2022年，行業規模增長按下了停止鍵?！?023丁祖昱評樓市發布會”上發布的數據顯示，2022年全年，全國商品房成交額為13.3萬億元、成交面積13.6億平方米。與2021年的18.2萬億元、17.9億平方米規模相比，降幅均超20%。易居企業集團CEO丁祖昱稱，2022年的房地產行業規模已重回2015年。

各大、中城市商品房銷售規模也普遍下降。丁祖昱指出，全國百城商品住宅月均成交面積同比下降了40%。重慶、武漢、杭州、寧波、長沙等城市的新房成交面積同比降幅超50%，重慶甚至下降了70%，全年成交了579萬平方米。

從新房成交額看，僅上海的商品房銷售呈正增長狀態，一手房成交額達到6344億元，同比增長9%，較排名第二的北京多賣了2607億元。重慶、武漢、寧波、杭州降幅較大，全年商品房成交額分別為850億元、1544億元、1418億元、3644億元，同比降幅分別為69%、53%、51%、47%。

市場下行，房企規模也隨之下降。中指研究院數據顯示，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。

房企的業績目標也基本“全軍覆沒”。 中指研究院數據顯示，15家房企公布了2022年銷售目標，目標完成率均值為73.6%，低于去年的93.4%。其中，僅越秀地產超額完成了年度目標，其2022年業績目標為1235億元，最終目標完成率為102.3%。

保利打敗萬科位列第二，建發房產首進前十

行業跌宕中，發展相對穩健、具備融資優勢的國企、央企行業地位則逆市前進。TOP30房企中，去年位列榜單的中國恒大、中南置地、陽光城(行情000671,診股)等7家民企跌出，國企、央企（含具有國資背景的房企）從去年的12家增長至16家。保利發展力壓萬科，全口徑銷售躍居行業第二，建發房產則從TOP20突飛猛進，全口徑銷售首次進入行業第十。

在土地市場，國企、央企也是主角。在中指研究院發布的《全國房地產企業拿地TOP100排行榜》上，TOP5均為國企、央企，分別為華潤置地、中海地產、保利發展、建發房產、招商蛇口(行情001979,診股)。在新增貨值榜單上，保利發展、華潤置地、招商蛇口、中海地產、中國鐵建(行情601186,診股)位列前5名，全口徑新增貨值分別為2240億元、2219億元、1584億元、1304億元、1218億元。

中指研究院認為，過去幾年，全國房地產市場規模高位盤整，伴隨著房地產供給端政策的持續發力，房地產企業的經營模式、競爭格局均發生變化，2022年市場下行更加明顯，不同房企類型銷售均不同程度承壓，企業分化現象逐漸加劇，房地產行業進入優勝劣汰階段。

融資能力無疑是決定房企生死存亡的關鍵。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水稱，2022年房地產行業信用債發行4594.0億元，同比下降16.6%；海外債發行僅176.1億元，同比大幅下降93.4%，海外融資渠道基本中斷。從信用債的發行主體來看，國企、央企成為絕對發行主力，發行額占比達82.8%，較2021年上升9.2個百分點。

丁祖昱也表示，盡管2022年年底針對房企融資的金融政策“三箭齊發”，但共計約3萬億的集中授信、1600億的債券規模以及股份配售都集中在少數企業身上，房企融資難基本面尚未改變，特別是已出險房企和中小房企。

對于2023年，中指研究院認為，房地產市場仍將處于“去庫存”階段，房企應以銷定投，優選城市和項目以實現換倉，通過深耕價值城市穿越行業周期。

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