文/樂居財經曾樹佳許淑敏

年后，剛一回到公司上班，衛祎（化名）就被召集開會。會上，他聽到的指示是：投拓部注意關注、研判土拍市場，公司將擇機拿地。

(資料圖片僅供參考)

衛祎頗為驚訝，過去兩年，內部“收斂聚焦”“節衣縮食”“暫停投資”等詞匯，已經讓人聽出繭子了，沒想到一過年關，就傳遞出了不一樣的信號。

聽說公司年前談下了一筆融資，雖然不大，但令公司的資金狀況，有了些許改觀。衛祎最直接的感受是：“雖然沒有年終獎，但月工資總算能按時發了?！?/p>

“也確實要出手拿地了。再不拿地，整個團隊可能面臨散架，領導們挺急切的?！毙l祎所在的房企，雖然目前還沒有重登土拍市場，但同事們的工作狀態，已像松弛久了的弦，突然拉滿。

春節假期過后，土拍市場上確實有了新的變化。鄭州、杭州、北京等地，出現了久違的地產商面孔。建業、富力、新城等，都有所斬獲。連出險房企都出現了補倉苗頭，可見地市暖意初顯。

房企們憋得太久了，尤其是民營地產商，自2021年下半年以來，能正常拿地者屈指可數。

此次的地產周期，屬實有點長，他們手中儲存的貨值，消耗了一些，又甩賣了一些，如果再不補充點“貨”，部分房企真有“斷炊”的可能。

補倉的迫切

土拍市場上，似乎比以前熱鬧了一些。窩冬許久的地產商，紛紛探出頭來“覓食”。

開年的鄭州土拍上，鄭州建泓置業作價4.93億，摘得高新區一宗地塊，成交樓面價3574元/平方米。這個拿地馬甲，分別間接由建業持股65%，富力持股35%。

作為出險房企，建業、富力早已宣稱暫緩拿地，過去一年，他們鮮少出現在土地市場上。

建業上一次通過招拍掛拿地，還要追溯到2022年2月，當時拿下了河南駐馬店高鐵片區地塊。此后它開始遭遇流動性難題，已無多余資金投入土地端。

富力的資金問題出現得更早。這兩年，它重心在于出售資產、尋找合作伙伴，基本不再投拓土地。2021年度，富力新增土儲耗費資金僅30億元；去年，它更是在土地市場上，銷聲匿跡。

年內，建業引援河南鐵建投、富力實現境內外債務的整體展期，他們或許已緩過一口氣。如今有拿地機會，自然不會輕易放過。

相比于中原河南，遠在長三角的杭州，也有了“煙火氣”。這座城市舉行2022年五批次集中供地，5宗土地盡皆出讓，平均溢價率10.9%。其中還有3宗地塊溢價封頂，進入線下搖號階段。

至于拿地房企，不再是國央企兜底，有3宗地塊被民企競得，競得主體包括中天美好、興耀房地產、新城控股等。

作為示范性企業之一的新城，去年只在河南商丘拿了一宗商住地，此外基本無拿地動作。此次突出重圍，在線下搖號環節，它拿到了崇賢核心區地塊（花海）地塊，總價24.6億元，溢價率11.82%。

而與新城控股一起參與搖號環節的，包括龍湖、招商、王府井聯合體等多家房企。

國資地產商，也延續了調控環境下的投資活躍度。在北京土拍上，過去一年拿地銷售比超過60%的越秀地產，力壓中海，以59億的總價，連奪石景山、昌平回龍觀信息園兩宗地塊，震動京城。

自去年年底，信貸、債券、股權融資“三支箭”的發出以來，業內就看到了行業回暖的黎明。此后，部分出險房企也獲得了銀行授信，接到了“水”。開年首月，房企融資量降幅收窄，隱隱有企穩之勢。

適逢集中供地政策進一步優化，不僅取消了供地次數限制，而且規定提前三個月公布出讓地塊清單。精細化、透明化供地，有助于地產商研判市場，自然能助推他們的拿地意愿。

一眾房企出手拿地，尤其是建業、富力、新城等的擴儲舉措，確實不同尋常。但“草色遙看近卻無”，這仍不是土地市場真正回暖的信號。

事實上，開發商或許是在緊縮的環境下，憋得太久了。靜默了一年多，土儲糧倉消耗了不少，也甩賣了不少資產，再不補倉，后續就可能要面臨“無米之炊”的局面了。

“久旱”的土儲

追逐規模的時代，銷售榜的排名，與拿地榜高度一致。以往，銷售回籠的資金，便可以迅速進行下一輪的投資周轉，前后銜接，強者恒強。

如今這種邏輯，已然不復存在。

拿地榜單上，幾乎是“換了人間”，不少曾經位居前列、耳熟能詳的房企名字，都滑落下去，甚至消失，取而代之的，是許多名字稍長的城投平臺。

相關數據顯示，碧桂園2020年、2021年的新增貨值，分別為5026億元、5971億元，均位列第一；但去年，它雖然全口徑銷售額仍保持榜首，但新增貨值僅為186億，投資力度大為收縮。

旭輝的情況，跟碧桂園有點類似。2022年，旭輝的新增貨值，僅剩174億，這與其前兩年均超過1600億新增貨值相比，有著天壤之別，收縮了近九成。

僅有龍湖、濱江在支撐著民營房企的牌面。

過去一年，龍湖擴儲貨值為671億，雖比去年2881億的量級，下降了不少，但仍站穩前十的行列，是為數不多正常拿地的房企之一。北京、上海、合肥、西安、蘇州等多個城市，均有其拿地的身影。

濱江也花費403億元的權益拿地金額，取得貨值1543億，相比于此前兩年的1473億、1057億，反而有所增長，同比2021年上漲了45.98%。

其余民企中，恒大銷聲匿跡并不讓人意外，而新城、融創、金科、中南、旭輝、陽光城等原本的拿地大戶，也都裹緊棉襖過冬，拿地急劇縮減，大多在拿地百強中消失，顯然沒有太多的補倉心思。

國央企則是風頭無兩。華潤置地、保利、中鐵建、中海、招商蛇口等央企的新增貨值規模，均在前列，而萬科、建發房產、越秀地產、華發股份等地方國資，以及興城人居、貴安新區開發投資等城投黑馬，更是羨煞旁人。

單從體量上看，國資們的新增貨值，也較此前一年下滑不少，比如華潤置地從近2843億的規模，下降15.79%到2394億；保利從3995億，下降37%至2515億；萬科從3940億降至1716億，降幅也有56.45%。

只不過，逆水行舟，很多民企都在撤退，國資們的擴儲量，相比較而言下降得并沒有那么大，自然而然地唱了主角。

2022年，拿地榜百強企業拿地總額為1.65萬億元，同比本已低迷的2021年，仍接近腰斬，可謂是跌落至谷底。

近五年，百強房企的拿地銷售比，分別為58%、38%、34%、37%、29%、18%，去年已下滑到最低點，刺穿了過往30%的習慣“紅線”，不及兩成。

樂居財經查閱獲悉，民企中除了濱江集團的拿地銷售為41%、龍湖為20%之外，碧桂園、旭輝、陽光城的拿地銷售比，分別為2%、5%、1%，另有不少主體，因為幾乎沒有拿地，甚至無法算出具體數值。

一整年下來，共有近四成房企的投資，按下了暫停鍵。地產商的拿地意愿之低落，可見一斑。

度過年關，情況仍沒有太多的改觀。包含著春節假期的1月，僅有綠城、華潤置地、建發3家百強房企少量拿地，而城投仍是拿地的主力軍。

“斷炊”的焦慮

房企是靠“地”養活的，即使沒有地塊入手，企業仍需運轉，糧倉還會損耗。

新增貨值代表“進貨”，銷售額代表“去貨”，這兩者之間的差值，或許能在一定程度上，大概反映房企土儲的入不敷出。

以去年為例，萬科實現4202億的銷售額，但卻只新增1716億貨值，兩者之間的差值為2486億；金地銷售2218億，新增貨值158億，相差2060億；保利銷售4573億，新增貨值2515億，相差2058億。

唯有“黑馬”建發房產，其去年銷售514億，卻拿下909億的貨值，算是難得的手有盈余。

由此可見，在調控的基調下，即使是國央企，大多也難以配平進貨與出貨之間的天平。

而民企陣營中，除了濱江的銷售額與新增貨值基本持平之外，其余房企均存在不小的差距。比如，旭輝1237億銷售額，與174億新增貨值之間，存在1063億的缺口；碧桂園實現銷售額4643億，卻只有186億的新增貨值，缺口達到4457億。

盡管這其中涉及樓市價格變動，以及權益比例的計算問題，但銷售額與新增貨值的差距過大，足以說明房企正在收縮戰略下，吃著以前積攢的“老本”。

大部分房企經歷慣了地產周期，擁有較高的備糧意識。2021年上半年之前，每逢業績會，都會經常聽到地產商頗為自信地說，公司擴儲方式多樣，土儲充足、舊改轉化，能支撐三五年發展，給投資者吃下定心丸。

但自恒大“大而不倒”的神話破滅之后，地產界遍地暴雷，房企在現金流危機下，對擴儲心有余而力不足。去年，房企變得如履薄冰，關于透露土儲家底之類的豪言壯語，已很難再聽到了。

目前房企尚未公布年報，他們的土地儲備情況，并不能知悉。但經歷了長時間的消耗與資產甩賣，他們或許已有些壓力。而手中缺糧，心里難免會慌，擔心會“斷炊”。

地產人的拿地焦慮，其實一直都在。兩年前，第一次集中供地開始實施時，面對地市的火熱，一家房企的區域總裁，仍堅持加入了搶地的行列，他對樂居財經表示：“能怎么辦？一等就是一年，數百人的團隊，等不了?！?/p>

“所以有些公司會高價拿地，即使沒有利潤，但有一塊地先把自己養活了，讓大家先忙活起來。”他自知彼時不是拿地的好時候，但為了公司周轉，還是硬著頭皮沖了上去。

地產老板們可能萬萬沒想到，這次的周期居然有這么長。目前，雖不時有利好消息傳出，但行業的回暖，仍望不到邊際。因此，他們只能繼續等待拿地窗口。

不過，地產商似乎為自身，找到了一條做“無米之炊”的退路，那就是代建。

這兩年，代建板塊火了起來，百強房企中，已有超過四成的主體，涉水代建賽道。拿地需要太多資金、風險太高、利潤太薄，如果能兼做代建商，駕馭輕資產，那“手中無糧”的焦慮，或許能減少一些。

關鍵詞： 房企斷炊丨封面文章