編者按：行業風云變幻，歷經冰火洗禮，有人銷聲，有人逆襲。地產新周期，是強者的黃金時代。成為1%，才是地產領跑者的正確姿勢。搜狐焦點旗下焦點財經、焦點研究院聯合策劃推出“尋找地產三好生”系列，解碼榜樣力量，剖析“三好”特質房企。

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出品丨焦點財經&搜狐地產

作者丨陳盼盼

2022年，房地產行業遭遇前所未有的挑戰：全國商品房銷售面積下滑24.3%；百強房企銷售總縮水四成；百強房企拿地總額銳減一半……

在弱環境之下，招商蛇口保持投資拿地節奏，銷售排名持續提升，財務穩健融資通暢，彰顯“三好生”本色。

保持投資節奏

2022年，房企資金鏈普遍吃緊，大多選擇收縮投資、謹慎拿地，TOP100房企全年拿地總額約為1.65萬億元，同比下滑近五成。

恒隆集團董事長陳啟宗曾說過：“凡是有不好的事情發生就是買地的機會”。

去年，招商蛇口依舊保持拿地節奏，堅持布局一二線城市，于北京、上海、深圳、杭州、重慶、南京、長沙等一二線城市掃貨多宗優質土地。

以上海為例，在首輪集中供地中，招商蛇口及其聯合體已經攬下上海4幅宅地，拿地金額達到117.68億元，成最大買家。

在上海第二輪集中供地，招商蛇口及其聯合體又斥資164.78億元斬獲5宗地，為僅次于保利的第二大買家。

在上海第三輪集中供地，招商蛇口及其聯合體再斥資22億元拿下徐匯區一宗地塊。

數據顯示，2022年一年，招商蛇口在上海就獲取10宗地塊，拿地金額356億元，權益比例約60.6%。其在核心城市的拿地力度之大,可見一斑。

最終于2022年全年，招商蛇口在全國累計獲取土地56宗，權益拿地金額525億元，位居行業第五，累計新增貨值1584億元，位居行業第三，成為去年的拿地大戶之一。

除了在招拍掛市場發力，招商蛇口還當上了“白衣騎士”，通過收并購進一步擴張。

去年4月，招商蛇口與長城資產、佳兆業簽署了《戰略合作協議》，整合佳兆業大灣區舊改資源，補充大灣區優質土地資源。

去年5月，“網紅盤”半島城邦現待崗風波，招商蛇口迅速出手援救，獲得深圳豪宅半島城邦(五期)開發權。

半年后，招商蛇口還接盤了恒大深圳南山餅干廠舊改項目，補充城市更新資源。

多家券商分析師認為，招商蛇口在2022年土地拓展表現較為積極，加強核心城市資源布局，有力保障了后期銷售去化能力。

積極儲糧之外，招商蛇口嚴格落實“一城一模板”，在弱環境下積極推盤，加快去化。

資料顯示，招商蛇口在上海等一線城市，新推盤去化率近100%，整體新推盤去化率居于高位。

得益于大舉拿地、積極推盤，即便行業景氣不佳，招商蛇口2022年依然實現全口徑銷售額 2926 億元，同比下降約 10%，整體降幅好于行業。同時，招商蛇口繼2021年重返前十之后，其全口徑銷售額排名再次提升一位至第6 名。

開拓新邊界

地產行業進入下半場，房企所比拼的不再僅僅是規模，對未來的焦慮和不安籠罩著每一家房企。當下時機，培育“第二增長曲線”，加寬“護城河”于企業而言顯得尤為重要。

作為具有豐富的城市和園區綜合開發運營經驗的企業，招商蛇口在弱環境下仍堅持開拓增值業務。

在招商蛇口看來，園區業務是助力其綜合發展的重要板塊，在最近幾年，逐漸加快專業化園區的打造。截至去年年中，招商蛇口共運營管理 22 個特色園區。園區內還設置多個創新孵化基地，處于運營期項目 7 個，建筑面積 2.25 萬平方米。

持有業務也是招商蛇口發力的方向之一。

去年，招商蛇口新開業了蘇州金融小鎮中區商業、常熟琴湖溪里集中商業和常熟琴鳴商業廣場等商業綜合體項目。截至6月30日，其經營管理的集中商業項目達29 個，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和 重慶等 16 個城市。

上半年，國內長租公寓市場迎來了多項利好政策，鼓勵和扶持住房租賃企業的發展。招商蛇口抓住機遇，持續加強產品迭代更新及客服質量。截至6月末，其長租公寓（含未開業項目）合計布局全國 21 城，約 3.7 萬間。

寫字樓業務方面，截至2022 年中，招商蛇口在管的寫字樓項目達 24 個，主要分布于深圳、上海、武漢等城市，其中 5 個項目已納入招商局商業房托。

國聯證券認為，招商蛇口著力發展集中商業及寫字樓業務，未來營收貢獻或可期。

花式融資

在地產行業下行周期，無論是逆勢拿地，還是開拓增值業務，資金的助力都不可或缺。

作為背靠招商局集團的央企龍頭，招商蛇口在逆境中的融資優勢凸顯。

據申萬宏源統計，去年前10月，招商蛇口共計發行3 筆公司債、3 筆中票、5 筆超短融、4 筆ABS、2 筆ABN，合計募資達299 億元，加權票面利率僅2.8%。

得益于融資渠道暢通，招商蛇口財務保持穩健。截至去年9月末，剔除預收款后資產負債率和凈負債率分別為63.1%、47.0%，現金短債比1.9，三道紅線指標處于綠檔。

除了常規融資,招商蛇口還具備REITS融資能力。2021年6月，招商蛇口設立蛇口產業園REIT，募資規模20.79億元；2022年9月27日，又發布公告擬開展蛇口產園REIT擴募申報工作，計劃盤活公司旗下招商局光明科技園部分資產。

此外，去年11月，證監會為支持房企股權融資釋放出“第三支箭”。招商蛇口抓住政策機遇，計劃發行股份購買資產并募集配套資金，擬購買深投控持有的南油集團24%股權等資產，以此提升深圳前海片區的資源價值。

浙商證券認為，在當前行業未見顯著拐點的情形下，招商蛇口多元化的募資能力為公司持續健康經營提供多重保障，助力其穿越行業周期

關鍵詞： 招商蛇口:逆勢擴儲、花式融資迎新周期 |地產三好生⑩