洪灝（思睿集團合伙人、首席經濟學家）：謝謝觀點，今天跟大家分享一下我最近對于市場經濟的一些看法。

(相關資料圖)

剛才一位發言嘉賓說投資看股市，經濟看樓市，但是投資也要看樓市，因為中國的房地產總量接近500萬億人民幣，是我們全球最大的一個資產類別，所以如果房地產今年不能夠如期復蘇的話，那么我們中國的經濟復蘇的力度可能將沒有我們想象的那么大。

今年經濟增長目標是5個點，去年低基數可以給我們4個點左右的增長，因為去年門檻太低了，所以今年發力的話我們非常有可能會沖破5%，甚至市場預期5.5%的目標。

我們看一下房地產行業在全球的分布以及房地產的市值和全球人口分布對應的關系。上面這個圖（見PPT圖），我們看一下中國的情況，現在我們的人口占全球人口接近20%，黃色的圈是整個中國的房地產占全球房地產總市值的比例。我們看到這個圖很直觀向各位的表達，我們看到黃色的圈比黑心空心圓圈更大的，顯示這個地方占全球房地產市值占比高于人口比例，也就是說這個國家每一個人擁有房地產的價值是高于全球平均的，大致是這么理解。

我們看到，顯然我們中國經歷了九八以來房改之后24年的長足進步，我們房地產的總值已經成為了全球最大的資產類別，大概是500萬億人民幣，歐洲、美國他們房地產總值大概是在300萬億人民幣左右。

但是，雖然我們中國房地產的價值占比遠遠超過了我們人口的占比，但是歐美的房地產估值似乎更突出或者說歐美房地產的市值所占全球的比例比它的人口更突出，一小撮人占據了巨大房地產總市值。因此這個圖告訴我們，首先中國房地產貴不貴？大家都說很貴，但是我們還是有發展空間的。

而這個圖我們可以看出來，隨著經濟越發達，我們房地產的市值占全球的總市值會不斷增長。你看一下，比如說拉美、非洲，這些地區我們看到他們人口的比例，就是黑色圈是在黃色圈之外，也就是他們人均擁有房地產的市值是低于全球水平，因為他們經濟發展水平低于全球經濟發展水平，就是這么簡單。

我們看一下居民財產配置，深藍色這個柱狀圖就是我們的房地產，其他就是股票、債券、保險、存款等等。我們看一下主要的國家地區家庭是如何分配家庭資產的，最右邊是中國家庭。中國家庭房地產占整個家庭總的可投資的資產大概是41%，我相信可能會更高，因為我們中國的房地產的數據，有用小朋友的名字買的，用親戚朋友的名字買的，所以實際情況可能會更高。

我們看一下日本，從右邊數過來第二圖，日本占14%左右，這是1990年之后我們看到日本房地產泡沫之后穩定下來的占的家庭資產總額。很多人都說現在去日本買房子很便宜，就是這么來的，東京房子遠遠比上海、深圳便宜了。美國，從2005年的1/3，33%跌到了2020年的1/4，這個主要是因為05年到08年美國出現了一次巨大的房地產泡沫，釀成了美國次代危機，導致從1/3跌到1/4，美國1985年和1995年以前都是在30%左右，這個比例是非常穩定的。

這張圖說明，首先我們中國家庭資產配置還是非常不成熟，尤其是相對于發達國家這些朋友來說，我們的家庭它的資產過多地配置在房地產上，但這也說明其他資產類別在未來的增長里頭，可能在家庭投資里頭占的比重會越來越大，最終會到1/3或者1/4左右。

房地產增值的主要動力，首先我們看到就來自于全球人口的增長，因為隨著人口的增長我們需要居住的面積就會不斷增多，我們中國以前10億人到現在14億人，以前10億人口大概2/3是農村戶口，現在城鎮化率達到2/3，新增出來的4億人以及新增出來的城鎮化人口都需要居住。

這是過去200年我們看到全球人口增長的趨勢以及城鎮化率，很顯然在過去200年里頭，這是一個城鎮化的歷史，隨著城鎮化率不斷提高，像我們中國這20年經歷的城鎮化率不斷提高，人民不斷從第一產業（農業）解放出來進入第二產業、第三產業，這時候我們看到國家的發展，同時房價的上升。

1980年之后，全球城鎮化率趨同了，顯示城鎮化是一個全球200年不可逆的巨型的宏觀趨勢。這個圖顯示的是200年全球主要國家的房價，注意，在1980年之后我們看到全球的房價出現了一波錐形直線上升，因為1980年左右我們發生了一個巨大的事件，就是1973年尼克松把美元和黃金脫鉤，徹底放棄了金本位制，在貨幣增發的過程中沒有產生更多的通脹，但是更多貨幣的增發顯示在房子價格的上升，全球都是一樣，暴漲。

看一下我們中國的情況，中國城鎮化率和人口流動的關系，以及房價關系。紅色的圓點是中國的一線，大家都熟悉的一線城市。藍色的是二線和準二線城市，其他灰色就是其他一些中小，但也很重要的一些城市。我們看到，隨著人口的流動，巨大的人口向一線和準二線以及二線城市流入，導致這一些城市的房價在快速上漲，我們看到房價和人口的流動它的關系是密切相關的?，F在我們看到上海2000-3000萬人，其中1000萬人以上居然是流動人口，北京差不多，廣東這邊我相信流動人口更厲害，這些流動人口不僅僅給我們城市帶來了新的活力、新的生產力和新的勞動力，它們也推動了我們城市的房價不斷地上升，而且我們的數據顯示，人口流入的速度和房價的增長速度它是呈正比的。

在2022年出現了中國人口出現了一個趨勢，沒想到是2022年中國人口負增長了，主要也是疫情關系，還有房價太貴了等等。如果我們現在看到的勞動人口占的比例在減少，就是35-55歲青壯年的勞動人口，它的人口比例在逐漸上升，但是到了2025年，也就是現在這個時間點，我們看到青壯年勞動人口比例逐漸進入了一個平臺區。

這時候如果我們用全球的房價做一個擬合，和青壯年人口比例做一個擬合，灰色線是青壯年勞動人口比例，藍色的線是全球房價的一個指數，我們做了一個擬合。我們看到在2020-2025年之間，逐漸隨著青壯年勞動人口的比例進入一個高的平臺之后，房價很可能就不會像過去十年那樣飛快地增長。

這個跡象其實最近這兩年也看出來了，2021年的時候我記得去海南博鰲房地產論壇，當時我們的主題是18萬億是房屋銷售的一個天花板或者說一個短期的天花板，沒想到，到了2022年房子銷售巨幅下降，2022年由于疫情干擾下降到了12萬億左右，可能會稍微低一點，是10-12萬億左右。

今年蔡會長也向各位展示了1-2月復蘇的情況，雖然比前面10個月有強勁復蘇，但是我們看到同比的增長還是微微的負增長，因此今年的房地產是否能夠如期地復蘇是我們經濟復蘇的關鍵。

剛才講到人口和房價、人口和城鎮化、人口和貨幣的關系，我們中國有一組非常有意思的數據想跟大家分享一下。2010年大家回想一下，2021年最熱的宏觀主題就是劉易斯拐點，就是青壯年勞動人口比例開始到了一個高點慢慢下降，但是宏觀的趨勢，雖然當時進行了激烈的討論，但是沒有感同身受。

十年之后，今天2023年，我們回首看一下2010年我們經歷的劉易斯拐點，它不僅僅是人口的拐點，就是藍色這條線，不僅僅是人口的拐點，同時還是房地產投資增長速度的拐點。當時房地產投資的增速一年可以達到20%，甚至更高，今年能夠達到8%、10%的話經濟起來的速度就很快了。同時我們看到2010年中國貨幣供應，我們用M2（廣義貨幣）同比增長的速度去做一個代理指標，我們貨幣供應的速度，貨幣供應的方法也發生了質的變化，就是灰色這條線。2021年是我們中國宏觀經濟的轉折之年，不僅僅是跨越了劉易斯的拐點，在跨越了這個拐點之后我們看到房地產的投資發生了變化，貨幣的供應模式也發生了變化。

因此，我們要看一下這個市場是怎么樣去反映人口的變化、城鎮化的變化、貨幣供應的變化。在2010年我們看到，這個圖它做的是每一個A股上市的板塊市值走總市值的占比，從1992年到現在30年的變化。從2010年，就是中國宏觀拐點之年，我們看到下圖深色板塊（房地產、金融、能源），它們曾經在2010年左右占到整體A股上市公司的2/3。

再看一下，房地產和金融板塊的占比不到1%了，大概18%-19%左右，能源就占得更少了，2007年是中石油上市，一上市就破滅了。然后到了現在，經歷了劉易斯拐點的十年之后，我們再看傳統的行業市值的占比嚴重降低，房地產和金融占比從當年一半的江山占到現在大概20%左右，很有意思，這就是宏觀的變化。2010年的時候，我們不知道會發生什么事情，現在我們看一下，一目了然。

房地產它的占比下降了，但是它還是一個非常重要的板塊，一個是投資看房地產，經濟也要看房地產。我們知道中國的經濟的周期運行它是非常有規律的。我長期進行經濟周期量化研究，我們把經濟部門、跨部門的宏觀數據做了擬合，形成一條經濟周期運行曲線，在這個圖上我們用黑色曲線來表示（見PPT圖）。我們把這條黑色的經濟周期線和我們宏觀部門、跨部門各種各樣的經濟數據做一個比較，請看（見PPT圖），所有的圖展示的是經濟周期運行的規律，這是一張讓各位可以視覺化，對于經濟周期的運行視覺化的一張圖。

這張圖告訴我們在宏觀經濟運行的時候，在經濟周期起伏的時候所有的宏觀變量，跨部門同時有規律向同一個方向既定頻率運行。到了2022年四季度末我們看一下，黑色這條線（經濟周期）開始不再走低，開始在尋底。同時我們看到這個規律，大概3-4年左右出現一個經濟周期從底部到頂部再回到底部的過程。上一個經濟周期結束于大概2020年左右，我們達到了一個底部，現在我們再次回到了經濟周期的底部。

所以，今年隨著房地產的復蘇，如果房地產復蘇的話消費也應該有所復蘇，同時出口今年可能會比較弱，而且從去年四季度我們已經看到出口同比增長非常弱了，這是因為美聯儲在收緊，是因為它要美國國內需求，美國國內需求不就是中國出口過去的嗎，就是這么簡單。

所以今年我們靠自己，我們希望房地產起來，房地產起來帶動消費、投資，這樣隨著我們經濟周期進入底部尋底的過程，我們中國應該能達到5%的增長目標甚至更好。

現在我們已經看到一些經濟數據開始出現掉頭往上走的形態，我相信在未來幾個季度里頭我們會看到越來越多的證據，就是中國經濟的周期在這一輪經歷了尋底開始復蘇。

我的演講完畢，謝謝！

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