觀點指數 2022年，在宏觀經濟和地產開發等不利因素的疊加下，物業服務企業仍然保持了基本面的穩健，以輕資產、低杠桿的模式穩步運營，充分證實了其具備穿越周期的能力。目前，物企正逐步減少對關聯方的依賴，獨立性正穩步提升，行業自身也在不斷探索新的發展路徑和增長點，服務的深度和廣度都在躍飛。

行業歷經風雨。在增長放緩、問題變多的同時，企業在資本市場的估值水平也不斷下降。不過，這一切正在轉變，物業服務企業展現出了極強的經營韌性，行業強抗周期性正在凸顯。

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觀點指數研究院在2023觀點物業大會上發布《卓越指數 • 2023物業服務年度卓越表現報告》，聚焦探討物業服務行業的經營發展、多元開拓、資本對接以及經驗和趨勢。

以下為《2023物業服務上市企業資本市場卓越表現報告》及研究成果，更多請點擊2023觀點物業卓越指數 - 觀點網 (guandian.cn)閱讀。

過去一段時間里，波動的房地產市場以及接連不斷的疫情給物業服務企業的經營帶來了巨大挑戰，與此同時，企業在資本市場上也受到重創，物管股的市場境遇已大不如前，港股物業板塊長期處于泥沙俱下的局面。

不過，物業企業的經營模式天然決定了其能獲得比地產等傳統行業更高的估值水平，隨著疫情政策的轉向、地產行情的逐漸修復以及物業服務企業獨立性的日漸增強，物管股的困境有望得到逆轉并實現真正的價值回歸。

觀點指數深入研究過去一年物業服務企業在資本市場的發展情況，從市值、換手率、市盈率、相對大盤漲跌幅等反映股市表現的具體指標入手，從估值水平和股票流動性等各個角度出發，對物業服務企業在資本市場的表現進行綜合評估，發布“2023物業服務上市企業資本市場卓越表現”研究成果，旨在尋找和表彰過去一年在困局重重的資本市場中仍能表現卓越的物業企業。

具體到研究成果，華潤萬象生活奪得頭籌，中海物業與保利物業跟隨其后。

2022年港股物業板塊受到重創，在此過程中國資物業服務企業表現出卓越的抗周期和抗風險能力，面對困境仍然屹立不倒，占據了榜單前列。

例如，中海物業在去年的逆境中全年區間逆勢跑贏大盤恒生指數15個百分點，市盈率也達到24倍高位。結合商業運營業務的華潤萬象生活在資本市場幾經浮沉后成功超越碧桂園服務成為物業服務行業新的“市值王”，其總市值突破800億港元位居行業第一，估值水平也格外突出，PE（TTM）接近40倍；保利物業在2022年困頓的港股市場環境中也體現出了良好的交易流動性，全年日均換手率達1.02%、

值得一提的是，綠城服務作為民營物企過去一年在資本市場也取得了矚目的表現，市盈率（TTM）達到23倍，市值達到150億，在眾多民營物企中表現突出。

自彩生活2014年登陸港股成為首家上市的內地物企以來，物業服務行業在資本市場的發展經歷了數個階段，在2018年及之前的早期，市場上可選的上市物企標的還非常有限。2018年之后，物業上市潮逐漸開始。在地產行情樂觀，物企自身發展如火如荼以及資本熱潮等多重因素的加持下，物業股受到了廣泛追捧。估值高峰時，物業服務板塊平均市盈率水平曾暴增到30倍以上。

不過，在2021年過后，隨著地產行業風險的逐漸暴露以及上市潮的衰退，市場對物企的成長性預期和潛在風險也進行了重新審視，部分涉及關聯方違規事件的發酵加劇了市場對物企獨立性和穩定性的擔憂。疊加各類宏觀因素的不利影響，物業股的估值整體下行，平均市盈率也跌至15倍以下。

投資熱潮期過后，雖然關聯方的穩健度仍然是物企在資本市場的重要估值錨之一，但當前物業股在資本市場正值理性回歸階段，自身的獨立性和服務品質對其資本市場表現，同樣有著舉足輕重的影響。

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