要規模還是要穩定?對于華遠地產股份有限公司(下稱"華遠地產",600743.SH)而言，這是必須權衡和解決的問題。

作為最早的第一梯隊的房企，業內曾流傳著"南萬科、北華遠"之說。隨著華遠地產發展滯后，"規模"與"效益"也成為公司近幾年對外發聲的關鍵詞。

華遠地產規?；瘧鹇缘某尚绾?還有待時間檢驗?？硕饠祿@示，2020年，華遠地產全口徑銷售額231.1億元，權益銷售額170.9億元，排名第112位左右。

值得一提的是，"三條紅線"全踩的華遠地產目前受制于資金壓力。3月9日公司公告稱，大股東華遠集團為公司提供不超過70億元的融資擔保以及將不超過50億元的資金周轉額度;3月30日，華遠地產完成公開發行15億元的公司債券。

值得肯定的是，對于公司面臨的一些問題，華遠地產相關部門較為坦誠地回答了《投資者網》的提問。

營收波動較大

華遠地產是國內房地產業最早創立的品牌之一。企查查資料顯示，該品牌初創于1983年，至今已有30余載品牌發展歷史;控股股東為華遠集團，持股比例為46.4%。

公司曾以"小而美"的發展路徑開辟市場，這一戰略也令其錯過了"黃金時代"規模增長的最佳時機。曾與之齊名的萬科，2020年前三季度營收達到2415億元，而華遠地產規模僅相當于萬科的1%。

數據顯示，2020年前三季度，華遠地產營業收入27.55億元，同比下降12.77%;歸母凈利潤2.9億元，同比下降2.98%;銷售簽約額110.35億元，同比增長19.09%。

華遠地產向《投資者網》回應稱："目前大部分項目處于前期開發建設過程中，主力銷售周期集中在今明兩年，項目確認銷售收入年度基本在2022年前后。已經在售的項目結合當地市場情況逐步進行銷售，進度較快的項目去化超過50%。"

但近幾年來，華遠地產一改往日"慢"姿態，投身到規模的競速當中，采取逆勢快速發展的戰略。陸續實現京津冀、西部、華中、華南4大區域、11座城市的全國布局。

2017年至2019年三季度末，公司存貨從212.18億元增加到465.37億元。華遠地產落子城市不少屬于二三線，且不少城市房地產熱度回落。

"2020年公司壓縮了投資額度，實際完成投資額約15億元。"華遠地產告訴《投資者網》，"2021年，公司拿地將進一步深耕現有進入城市，同時擇機進入華東市場。通過政企合作、產業協同等方式擴充土地儲備。我們也將進一步加大與標桿房企合作，合理分攤經營風險。"

2020年半年報顯示，華遠地產的土地儲備貨值超過600億元，主要布局在北京及周邊、廣州、重慶、長沙、西安等一線及強二線城市。

"這些城市后續成長性很高，但當前也容易引起政策管控和收緊的可能。華遠地產后續項目投資和銷售，需要防范政策收緊等帶來的影響。"知名地產分析師嚴躍進稱。

2015年至2019年，華遠地產的營收分別為74.5億元、76.08億元、99億元、68.3億元、74.22億元，走勢忽高忽低;凈利潤則相對平穩，分別為7.3億元、7.4億元、8.2億元、7.5億元、7.57億元。

對此，華遠地產告訴《投資者網》："公司一直秉承均衡、穩健發展的經營策略，在土地儲備、項目類型和產品配置方面均考慮各年度均衡發展，各年凈利潤的變動水平與營業收入變動水平保持相同的趨勢。"

而在分析師嚴躍進看來："經營不太穩定與其規模大小有關。這兩年華遠持續在做規模，但是還有待突破。包括營收等數據波動性大，說明在售的房屋等規模比較小，容易影響經營業績。建議后續強化住宅等業務開發，尤其是在京外市場做好布局。"

股價長期"破凈"

華遠地產股價一直處于比較低迷狀態。進入2021年，華遠地產的投資者互動平臺上，關于股價低迷的問題比以往更多一些。有股民稱："我從2015年持貴司的股票(10多元持有)，好像貴司的股票一直在1.8到2.1元左右，請問貴司是經營狀況不行，還是負債太高，還是一直打壓中小股東?"

今年2月股價降至1.88元/股，創階段性新低。截至3月31日，該股報收2.08元/股，市值48.8億元，滾動市盈率僅6.5倍。

2020年三季報顯示，公司每股凈資產為3.55元，這一數字已是該指標歷年三季報的最高數值;而近三年以來，其股價最高值為3.08元/股(前復權)，也就是說，公司股價長期破凈。

對此，華遠地產向《投資者網》解釋稱："股價會受多種因素影響，如國內外宏觀經濟形勢、行業發展情況、投資者風險偏好等。華遠地產經營指標穩健向好，公司積極優化債務結構，還通過穩步經營、緊抓回款等舉措，增強企業內生增長能力。公司管理層將一如既往的做好生產經營，以良好的經營業績以及可持續發展的能力，回報廣大投資者。"

此外，2020年9月，華遠地產曾在互動平臺表示："全年165億元銷售目標及150億元回款目標基本上是可以完成的，公司內部正在向更大的銷售規模發起挑戰。"

據克而瑞監測，2020年，華遠地產全口徑銷售額231.1億元，排名第114位，權益銷售額170.9億元，排名第112位。相比2020年上半年的140位左右有所提升。

更大的銷售規模往往意味著相應的管理壓力。

高速擴張下，華遠地產銷售費用較快增長。2020年前三季度，公司銷售費用在營收中占比達到8.14%，在地產行業138家上市公司中排名第13位，財報解釋稱"銷售費用增加系本期執行新準則所致"。

與此同時，公司凈資產收益率(加權)近五年來持續走低。2019年僅為9.38%，2020年前三季度為3.5%，而在2011年至2013年該指標均超過20%。

同時，在毛利率這一關鍵數據上，華遠地產則以27.94%的毛利率低于行業中位數(30%)。

華遠地產對此向《投資者網》解釋稱："近幾年政府通過多輪宏觀政策調控，限購限價等政策頻出，導致房地產行業普遍由高利潤趨向平穩發展，行業普遍利潤率下降，凈資產收益率下降。"

"三道紅線"全踩

大規模的土地投入，讓華遠地產現金流較為吃緊。財報顯示，華遠地產已經連續兩年經營性現金流為負。2018年與2019年，公司經營性現金流為-31億元、-42.55億元。2020年前三季度為19.5億元。

截至2020年三季度末，公司剔除預收款項的資產負債率約為81.05%，凈負債率約為229.8%，現金短債比約為0.48倍，有息負債則為298.87億元。三道紅線全踩。

嚴躍進表示："三道紅線觸碰的現象，有的地產商暫時也難免，后續可以積極去調整以及改善。償債壓力解決的情況下，如果企業后續精準拿地和投資，依然可以做大規模。"

實際上，自2020年以來，華遠地產頻頻發債，試圖解決資金問題。

今年1月28日，華遠地產完成發行15億元公司債，債券期限3年，票面利率4.5%;債券扣除發行費用后的部分用于償還到期和回售的公司債本金。

對于華遠地產相關債券的評級，穆迪高級分析師Cedric Lai2020年12月發表研報稱："華遠地產的B1企業家族評級(CFR)反映了其長期的經營歷史和在北京廣受認可的品牌，以及公司良好的融資渠道;B1評級受到其經營規模相對較小、經營業績不穩定和信用指標疲軟所制約。"

而標普此前給華遠地產的評級為"B"，并給出了與穆迪相似的理由："華遠地產的銷售、結算進度不及預期以及主要布局城市調控政策超預期收緊。"

穆迪、標普均為全球債券評級機構，評級級別由最高的A級到最低的C級，B級一般指相關債券具有投機性質的因素，還本付息的保證有限。

"公司通過加強現金流精細化管理，將經營計劃、融資計劃與現金流的精確匹配，減少資金閑置，實現資金高周轉;積極探索與研究創新的融資模式，優化資產負債結構;公司管理上，形成對城市公司和項目的一整套考核評價體系，保證高周轉戰略的落地執行;項目管理上，加大銷售回款力度，充實自有資金，減少外部負債。"華遠地產告訴《投資者網》。

雖然做了諸多努力，華遠地產依然未能阻止債券投資者回售。2020年9月15日，公司旗下債券"17華遠地產MTN001"迎來全額回售?；厥劢痤~為15億元，而這期債券的發行規模就是15億元。

值得一提的是，在此前兩周內，華遠地產公告擬將該債券票面利率從5.5%調整至6.2%，卻依然未能阻止投資者全額回售。

在此背景下，大股東伸出了援手。2021年3月9日，華遠地產公告，控股股東華遠集團2021年度將為該公司提供融資擔?？傤~不超過70億元，同時提供不超過50億元的資金周轉額度。

也就是說，2021年伊始，華遠集團就為華遠地產開出了120億元的融資"支票"，而往年這一數值約為100億元。

Wind數據顯示，華遠集團于今年1月13日質押了華遠地產2.2億股，用于固定資產貸款;其最新股權質押率達到48.23%，約占總股本的22.38%。

"華遠集團下屬還有其他板塊業務，有滿足自身發展資金使用的需要，且質押資金并沒有用于華遠地產的生產經營，與我司負債情況無關。在目前狀態下，華遠集團持有的華遠地產股票暫無被平倉的風險。"華遠地產告訴《投資者網》。"因公司生產經營的需要，華遠集團作為公司的控股股東會給予相應的資金支持，屬正常經營范疇。"

有市場人士認為，華遠地產此舉或在為公司擴張做準備。也有觀點指出，基于公司目前資金面及杠桿水平，如果后期公司業績持續保持低迷狀態，則潛在償債風險或變大，必須未雨綢繆。

不過，直到最近，華遠地產仍未披露年度業績預報或業績快報，也未透露公司銷售目標是否完成的信息?！锻顿Y者網》將持續關注。(謝瑩潔)