8月26日，旭輝控股舉辦2021年中期業績發布會。從財報數據來看，營收大增近六成、銷售增速排名行業前列，與期內毛利率微降、“三道紅線”維持黃檔，構成了旭輝控股最新業績報告單的“AB面”。結合行業發展大勢以及現階段的業績表現，“謹慎”與“樂觀”成為旭輝本場中期發布會的主基調。

比如，在“少進新城、不拿貴地”的謹慎土地投資態度之外，旭輝對于發展多元化業務的表態則顯得更為樂觀。在商業方面，旭輝喊出商業公司“未來要成為中國商業的領軍者之一”;而對于其他多元化業務，旭輝方面稱，接下來將按照“成熟一個孵化一個”的原則，推動2-3個公司IPO。

毛利率下滑4.9%

預期2022年底反彈

2021年上半年，旭輝控股實現收入365億元，同比增58%;期內毛利75.25億元，同比增27.52%;核心凈利潤33.46億元，同比增4.8%;歸屬股東凈利潤36.02億元，同比增6.94%。在銷售方面，期內旭輝實現合約銷售額1362億，同比大漲69%，銷售增速位列TOP20房企第二位，并實現了超過90%的簽約回款率和71%的新開盤去化率。

不過，在上述增長的收入及盈利指標之外，旭輝在2021年中期的毛利率及核心凈利潤率卻有所下滑。據中報數據，2021年上半年，旭輝控股整體毛利率指標為20.7%，較2020年同期的25.6%下滑4.9個百分點，同時也低于2020年全年25.1%的水平;核心凈利潤率則由2020年同期的13.9%降至9.2%。

和日前龍湖管理層對于公司毛利率下滑的解釋以及對行業的判斷一致，旭輝方面也將2021年中期毛利率的走低歸結為熱點城市的限價政策。

旭輝控股CEO林峰于業績會上表示，從業內目前已經公布半年報的公司來看，住宅銷售的毛利率普遍都在下降。導致旭輝2021年中期毛利率的下滑最核心原因，就是2017、2018年拿的項目，碰到了限價和市場下行的問題。

“毛利率下降是行業的大趨勢，特別是政府限地價、限售價，未來行業的毛利率可能還會進一步下降。行業比較優秀的企業可能毛利率在20%左右，差一點的企業可能在15%左右，而整體凈利率能做到8%-10%的企業，未來可能處于行業的優秀水平。”林峰表示，旭輝希望能夠持續做到超過行業平均數的水平，也希望在未來行業觸底反彈時，能夠成為率先提升毛利率和凈利率的企業。

在旭輝控股董事局主席林中看來，盡管房地產已不再是暴利行業，但行業本質決定了“利潤率到達低點時，又會逐步回升”，他預期到2022年底，行業的毛利率與凈利率或將觸底回升。

“我認為，到明年年底，房地產行業的毛利率基本可以見底，因為那個時候2017年、2018年時所投資的房地產項目將基本消耗完。此后，伴隨著2019年之后房企一些高質量項目的投資，進入結轉并產生收益，到那個時候，行業的利潤水平或有回升的機會。”林中說道。

減少進入新城市

提高單城和單項目產能

2021年中期，旭輝土地儲備已覆蓋全國不同區域的85個城市，超過90%位于經濟持續恢復的一、二線及強三線城市。截至2021年6月末，土地儲備總建筑面積為5840萬平方米，應占土地儲備建筑面積為3230萬平方米。

據旭輝管理層介紹，2021年上半年，旭輝新增貨值1279億元，企業戰略性新進入8個城市，具體包括華東地區的鹽城、六安、宣城，華北地區的聊城、德州、日照，華南地區的莆田以及中西部地區的株洲。在新增土儲方面方面，一二線占比達82%;總土儲城市，一二線占比85%。

值得關注的是，此前喊出“不拿貴地”的旭輝，在2021年中期業績會上對于拿地的表態，也轉變成了“減少進入新城市”，表示要“深耕聚焦，提高單城和單項目產能，提高組織效能”。

“第一次集中供地地價偏高的情況下，我們堅持冷靜看市場，強烈控制住旭輝各地想買地的念頭，堅決不拿貴的地，謹慎去做投資，因為一個投資最終會影響我們的周轉效率，其次是我們的定位。”對于拿地布局的新態度，林峰表示旭輝接下來將在投資方面嚴格遵守紀律。

就旭輝“不進新城”的土地投資新策略，同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，從布局來看，旭輝已經完成了全國主要城市的布局，如果在此基礎上繼續進入城市的話，意味著在城市能級的下沉。從目前來看這些城市市場并不穩定，而且房企在新進入城市都會面臨很多的風險，且成本高，保持當前布局深耕是較為穩妥的策略。

“另外，當前調控環境也不利于企業大舉擴張，因此旭輝減少進入新城市，可看作規避風險的動作。”肖云祥補充說道。

“旭輝在市場好的時候謹慎，在市場不好的時候積極樂觀。受疫情影響，去年同期基數較低，2021年上半年房企銷售增幅同比去年增大，預計下半年銷售增幅會回落，市場進入平穩態勢。”業績會上，林中在預測后市時表示，旭輝堅持看好中國城市化，看多房地產行業。在他看來，從2021年全年來看，銷售會保持正增長，下半年一二線城市的市場可能會比較平穩，三四線城市市場會表現比較弱。

“旭輝將把土儲周期保持在2年左右，加快滾動開發。”林中稱，為應對下半年市場下滑，旭輝將增強全員營銷，提高銷售去化、減少庫存，保持高回款率，確保兌現年度銷售目標。

據悉，旭輝2021年的銷售目標為2650億元，同比增長15%。截至今年前七月，旭輝實現合同銷售金額1570.3億元，已完成年度目標約59%。

“從我們推貨的節奏來看，能夠以銷定產，能夠把推出來貨值的去化率一直維持在高水平線上;同時下半年也準備了充足的貨。對完成全年銷售目標，我們還是很有信心的。”據林峰介紹，2021年上半年，旭輝新開盤項目去化率達71%;下半年可售貨值2600億，全新項目53個，其中貨值超過25億的大盤超過10個。

三道紅線居黃檔

目標年底“轉綠”

從企業最新披露的中期業績來看，盡管旭輝在“三道紅線”幾大指標的數據上均實現了不同程度的降低，但因剔除預售帳款后的負債率仍超出監管要求，繼續踩中一道紅線，被劃歸為“黃檔企業”。

具體來看，在“三道紅線”指標方面，截止今年6月末，旭輝控股凈負債率由2020年末的64%降至60.4%;現金短債比為2.7倍，與2020年末持平;剔除預收款的資產負債率降至72.1%，但仍略高于監管要求的“小于70%”。

在債務及融資方面，截至2021年中期，旭輝加權融資成本為5.1%，平均債務賬期拉長至4.6年，一年內到期的債務占比為17.7%。

基于2021年中期“三道紅線”居于黃檔的表現，業績會上，旭輝管理層提出了更高的要求：努力在2021年底實現“三道紅線”指標“全綠”;此外，力爭在年內有機會降到5%以內的綜合融資成本。

談及接下來如何實現“三道紅線”新目標，旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝將在資產端持續提升經營效率，發揮公司三級管控體系優勢，提高投入產出效率，并加快土地周轉;在預收端，則將提高去化及回款，要保持回款率在90%左右。

“拿地強度我們嚴格控制在40%以內，包括今年上半年我們經營現金流為正，目前是處于一個黃檔，但是從目前的鋪排來看，我們有信心在年末進入到綠檔。”據楊欣透露，為了以更厚的安全墊應對行業的不確定性，截至目前，旭輝已完成下半年主要到期債務的再融資。

強調聚焦地產主業

未來推動2-3家公司IPO

值得一提的是，“可持續發展”成為旭輝2021年中期業績會的高頻詞。該公司管理層表態，旭輝絕不會放下房地產開發這一主業，發展策略也從之前的“做大做強”轉為“做強做厚”;在地產主業和其他多元化業務的發展關系上，旭輝方面表示，一定是立足于聚焦主業，然后在此基礎上孵化房地產相關業務助力開發，以實現相輔相成。

據林中介紹，旭輝目前堅持“同心圓”發展戰略，即圍繞地產主業形成的能力和資源，促進旭輝商業、永升服務、旭輝教育、旭輝建管、旭輝瓴寓、城市更新、地產科技等多元化業務板塊協同發展，以此實現企業的可持續發展。

“目前，旭輝的物業板塊——旭輝永升服務已經上市，未來，旭輝會繼續推進‘地產+’業務發展，包括長租公寓、商業、教育、健康等多領域，可能會有七八個板塊業務，思路是‘成熟一個孵化一個’，先推動2-3家實現IPO。”林中在業績會上如是展望接下來的發展目標。

集團內部起步較晚的商業板塊，首先被旭輝寄予了厚望。按照該公司管理層的規劃，商業公司未來要“成為中國未來商業的領軍者之一”。

林中稱，旭輝商業板塊的發展路徑有兩條：第一條，是要打造旭輝商業精品IP，用品牌來引領;第二條，則是借助雙輪驅動，通過住宅與商業的雙輪驅動來快速實現規?；?。

北京商報記者從了解到，2021年中期，旭輝商業板塊的租金收入為3.9億元，同比增長78.7%，主要來自北京五棵松體育館、西安旭輝中心等綜合體的租金貢獻。

在肖云祥看來，旭輝計劃打造具有品牌和規模性的商業，有利于公司通過商業勾地;此外，在商業業務具有品牌和規模后，也可獨立分拆上市，此類資產也受資本市場青睞。

“從地產企業發展角度來講，住宅、商業聯動發展，房企的理想預期是‘地產帶動商業，商業促進地產’。但是也須看到，現階段商業地產領域競爭已然加劇。”地產分析師嚴躍進指出，像旭輝商業這樣的“后起之秀”，應努力在品牌打造上形成自己的競爭優勢。(記者 盧揚 榮蕾)